Immobilie kaufen: 9 Tipps zur Vorgehensweise
31. August 2016
Neben dem Auto ist die Immobilie des Deutschen liebstes Kind. Die einen möchten selbst in einem Eigenheim wohnen, die anderen nutzen die Immobilie als Geldanlage. Aufgrund der aktuell niedrigen Kreditzinsen ist der Immobilienkauf sehr interessant und für viele eine valide Option, unabhängig was sie vorhaben. Wir haben Ihnen neun Tipps für den richtigen Immobilienkauf zusammengestellt, damit Sie viel Freude mit Ihrem neuen Objekt haben, unabhängig ob Sie nun die Immobilie selbst nutzen oder diese vermieten.
1. Nehmen Sie sich Zeit bei der Auswahl der richtigen Immobilie
Bevor Sie eine Immobilie kaufen bzw. sich für die richtige Immobilie entscheiden, sollten Sie einige zentrale Punkte klären, um eine gute Entscheidungsbasis zu haben: Möchte ich selbst einziehen oder die Immobilie vermieten und als Kapital- und Geldanlage nutzen? Soll es ein Neubau sein oder eine gebrauchte Immobilie? Kaufe ich ein Haus oder eine Eigentumswohnung? Soll die Immobilie in der Stadt, am Stadtrand oder in einer ländlichen Gegend liegen? Was muss die Immobilie alles erfüllen? Welche Wünsche habe ich? Wie hoch ist mein Budget für den geplanten Immobilienkauf? Was kann und will ich mir leisten?
Also lassen Sie sich bei der Suche nach der passenden Immobilie Zeit. Informieren Sie sich ausreichend – über die regionale Marktlage, den lokalen Immobilienmarkt und die angebotenen Objekte. Prüfen Sie die Unterlagen genau. Bei Neubauten sollten Sie die Baupläne und Ausstattungsbeschreibungen im Detail prüfen. Schauen Sie sich bei Wohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlung an. Bei gebrauchten Immobilien sollten Sie auf alle Fälle mögliche Folgekosten mit einkalkulieren. Sollte die Immobilie vermietet sein, dann benötigen Sie unbedingt auch den Mietvertrag und die damit zusammenhängenden Unterlagen.
Nutzen Sie Besichtigungstermine, um sich selbst einen guten Eindruck vom jeweiligen Objekt zu verschaffen. Vergleichen Sie die Immobilienangebote. Und lassen Sie sich mit Agrumenten, wie „ein anderer Interessent ist kurz vor der Entscheidung“ oder „letzte, einmalige Gelegenheit“ nicht unter Druck setzen.
2. Achten Sie auf die richtige Lage der Immobilie
Bei der Prüfung von Immobilien sollten Sie immer auf die richtige Lage schauen. Fragen Sie sich selbst, ob Sie oder ein möglicher Mieter in der jeweiligen Gegend wohnen möchte. Auch für einen späteren Immobilienverkauf ist dies wichtig, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen.
Schauen Sie, wie die nähere Umgebung aussieht, wie sich das Wohnumfeld gestaltet und wie der Ruf eines Stadtteils oder einer bestimmten Wohngegend ist. Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und eine zentrale Lage sind immer von Vorteil. Die Nähe zu Kindergarten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und sonstigen Dingen des Alltags sollte in die Entscheidung mit einbezogen werden.
Prüfen Sie die Kauf- und Mietpreise sowie die Prognosen für die weitere Marktentwicklung. Hören Sie sich um. Auch der Immobilienmakler Ihres Vertrauens kann hier hilfreich sein sowie seriöse und verlässliche Angaben liefern. Schlussendlich sollte das Immobilienobjekt attraktiv liegen und in Ihren Budgetrahmen passen.
3. Kaufen Sie mit ausreichend Eigenkapital
Beim Immobilien kaufen kommt es immer auf das verfügbare Eigenkapital an. Eine Faustregel lautet: Je mehr desto besser. Grundsätzlich wird von Fachseite angeraten, dass Sie mindestens 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital einsetzen können. Dann spielen auch die Bank bei der Finanzierung mit. Die Höhe des Eigenkapitals hat erheblichen Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes, die Tilgung (unter anderem Vertragslaufzeit, Höhe der Rückzahlungsraten et cetera) und die zu hinterlegenden Sicherheiten. Beim Immobilienkauf zur Geldanlage sollte man aus steuerlichen Gründen das Eigenkapital eher niedriger ansetzen. Die Darlehenszinsen können als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Und noch ein Tipp: Berücksichtigen Sie bitte auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf, wie Grunderwerbssteuer, Makler- und Notargebühren. Diese können bis zu rund 15 Prozent und mehr ausmachen und müssen aus eigenen Mitteln finanziert werden (siehe auch „6. Kalkulieren Sie die Nebenkosten beim Immobilienkauf richtig“).
4. Kalkulieren Sie Finanzreserven ein
Wenn Sie Ihren finanziell verfügbaren Rahmen festlegen, sollten Sie unbedingt Finanzreserven einplanen. Vor allem bei gebrauchten Immobilien ist zum Beispiel eine Instandhaltungsreserve einzukalkulieren. Unvorhergesehene Ausgaben und weitere Kosten werden somit nicht zur Belastung und bringen Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten.
Auch eine Finanzreserve für andere Notfälle, zum Beispiel für eine teure Autoreparatur, Ausgaben bei Krankheit et cetera, sollte berücksichtigt werden. Wer zu knapp kalkuliert, für den können solche Kosten verheerend sein.
5. Bei Bedarf Sachverständigen einholen
Um den realen Objektwert festzustellen, empfiehlt es sich, vor dem Immobilienkauf ein entsprechendes Wertgutachten durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen. Dies macht gerade bei gebrauchten Häusern und Wohnungen Sinn. Dabei wird die jeweilige Immobilie insgesamt und im Detail betrachtet. Erstens werden Lage, Größe, Ausstattung und Alter bewertet. Zweitens werden die Bausubstanz, der Zustand und etwaige Mängel geprüft. Durch den zweiten Punkt können nötige Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen mit den dazugehörigen Kosten abgeleitet werden. In die abschließende Berechnung des realen Immobilienwertes werden die aktuelle Marktlage und Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte einbezogen. Somit erhalten Sie ein gutes Gefühl, ob der Kaufpreis angemessen ist und wo Spielraum für Nachverhandlungen ist.
6. Kalkulieren Sie die Nebenkosten beim Immobilienkauf richtig
Beim Immobilienkauf sind neben der Kaufpreiszahlung noch die Nebenkosten zu berücksichtigen, die sich je nach Situation bis zu rund 15 Prozent des Kaufpreises addieren (können):- Notarkosten: Diese belaufen sich auf 1 bis 1,5 Prozent und werden meist vom Käufer getragen.
- Grundbucheintragung: Die Eintragung ins Grundbuch wird vom Notar veranlasst und beträgt rund 0,5 Prozent der Kaufsumme.
- Grunderwerbssteuer: Bei jedem Immobilienkauf erhebt das Finanzamt eine Grunderwerbssteuer. Diese beläuft sich je nach Bundesland auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Beachten Sie, dass zum Beispiel mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und bestimmte Ausstattungen nicht der Grundsteuer unterliegen und herausgerechnet werden (sollten).
- Nebenkosten der Finanzierung: Bei der Immobilienfinanzierung kommen neben Zinsen und Tilgungsraten meist noch weitere Kosten auf den Käufer zu. So können Gebühren von 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme für die Wertermittlung der Immobilie zur Festlegung der maximalen Beleihungshöhe anfallen. Banken veranschlagen zusätzlich oft Bereitsstellungszinsen von bis zu 0,25 Prozent der Darlehenssumme je Monat, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird.
- Maklergebühren: Ziehen Sie einen Immobilienmakler für die Immobiliensuche hinzu, müssen Sie im Erfolgsfall eine Makler-Courtage in Höhe von 3 bis 7 Prozent plus gesetzlicher Umsatzsteuer bezahlen. In Bayern gilt: Der Immobilienmakler erhält grundsätzlich vom Käufer 3,57 Prozent, vom Verkäufer ebenfalls bis zu 3,57 Prozent. Dies sollte vor der offiziellen Beauftragung mit einem Maklervertrag schriftlich fixiert werden.
7. Finden Sie die für Sie passende Finanzierung
Um einen Immobilienkauf auf solide Beine zu stellen, sollten Sie sich – auf Basis Ihres verfügbaren Kapitals und dem angestrebten Kaufpreisrahmen – um eine adäquate Finanzierung kümmern. Holen Sie sich zeitnah erste Angebote ein. Vergleichen Sie die Zinssätze und Konditionen der Banken und Bausparkassen. Schalten Sie auch Kreditvermittler ein, da sie meist einen sehr guten Marktüberblick haben. Führen Sie konkrete Gespräche. Gehen Sie auch zu Ihrer Hausbank. Haben Sie auch keine Angst davor, Angebote zu verhandeln. Bei solchen Summen kann dies einiges ausmachen und Ihre monatliche Belastung senken. Gerade bei Finanzierungen sollten Sie nicht auf (Finanz-)Experten verzichten.
8. Prüfen Sie den Kaufvertrag genau
Vor der finalen Unterschrift sollten Sie den Kaufvertrag im Detail prüfen. Achten Sie auf die genaue Beschreibung der Immobilie, der Lage und der Ausstattung. Die Kaufsumme, das Fälligkeitsdatum und der Übergabezeitpunkt müssen unbedingt Vertragsbestandteil sein. Bei Bedarf kann der für den Immobilienkauf/-verkauf beauftragte Notar als Treuhänder fungieren und die Geldsumme des Käufers an den Verkäufer über ein Zwischenkonto transferieren, sobald die zugesagten Leistungen zum Übergabezeitpunkt erbracht wurden.
Die Angaben zu den bisherigen Eigentümern und somit Verkäufern müssen genauso wie die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und etwaige Pfandrechte Dritter aufgeführt sein. Natürlich müssen auch Sie als Käufer im Vertrag angegeben sein. Bei mehreren Käufern müssen die jeweiligen Eigentumsanteile richtig wiedergegeben sein. Unterlagen, die das Objekt näher beschreiben, wie Baupläne, Ausstattungsübersicht et cetera, sind als Anlagen Bestandteil des Vertrags. Achten Sie unbedingt als Käufer auf eine Klausel für unsichtbare Mängel. Nur so können Sie zu einem späteren Zeitpunkt auftretende Mängel, die beim Kauf nicht entdeckt wurden und zu einer Wertminderung führen, nachträglich geltend machen.
Bei vertraglichen Angelegenheiten rund um den Immobilienkauf-/verkauf empfiehlt es sich, einen Fachmann beziehungsweise einen Fachanwalt einzuschalten. Kaufverträge sind meist kompliziert und für Laien nicht immer einfach zu lesen und zu verstehen. Die Tücken stecken oft im Detail.
9. Greifen Sie beim Immobilienkauf auf Expertenwissen zurück
Wie immer im Leben, holen Sie sich bei einer solch weitreichenden Entscheidung die richtige fachliche Unterstützung an Bord. Ein qualifizierter Immobilienmakler mit entsprechender Erfahrung weiß, worauf es beim Immobilienkauf ankommt. Er ebnet Ihnen den Weg zur richtigen Immobilie und bietet mit seiner Erfahrung wertvolle Unterstützung. So kann Ihnen dieser unter anderem bei der Objektsuche, beim Studium der Verkaufsunterlagen und -informationen, beim Wertgutachten, den Preisverhandlungen mit dem Verkäufer, der Finanzierung, der Kaufabwicklung und so weiter, helfen und ein guter Partner für Ihren Immobilienkauf sein. In den meisten Fällen lohnen sich die Mehrkosten für einen Immobilienmakler, da Makler mögliche Fallstricke frühzeitig durch ihr Fachwissen erkennen und Ihnen eine objektive Einschätzung über den Wert der (Wunsch-)Immobilie geben. Somit kann Ihnen dieser bares Geld sparen. Auch nach dem Immobilienkauf steht Ihnen ein guter Immobilienmakler mit Rat und Tat zur Seite.
Wenn Sie die obigen neun Tipps beherzigen, dann werden Sie sicherlich die für Sie richtige Immobilie finden sowie mit Ihrem Immobilienkauf eine gute Entscheidung treffen und viel Spass mit Ihrem Wunschobjekt haben.