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Aufgepasst beim Immobilienkauf: Nebenkosten!

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Aufgepasst beim Immobilienkauf: Mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen

Fast jeder möchte sich irgendwann einmal den Traum vom Eigenheim erfüllen. Für die meisten ist dies angesichts der aktuellen rekordverdächtig niedrigen Zinslage besonders attraktiv. Haben Sie sich erst einmal ein Häuschen oder eine Eigentumswohnung ausgeguckt, kann es manchmal ganz schnell gehen: Der Preis passt, die Finanzierung ist gesichert, und die monatlich zu leistenden Abtrage des Darlehensvertrages sind zu stemmen. Doch Vorsicht: Rund um das Thema Immobilienkauf lauern so einige Kaufnebenkosten,mit denen Sie rechnen müssen, und die zu dem vereinbarten Kaufpreis hinzuzurechnen sind. Berücksichtigen Sie diese Kosten unbedingt, BEVOR Sie dem Kauf zustimmen, sonst kann es später ein finanziell böses Erwachen geben.

Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über alle Nebenkosten, mit denen Sie rechnen müssen.

Notarkosten

Wenn Sie einen Immobilienkauf tätigen wollen, führt kein Weg an einem Notariatsbüro vorbei. Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag ist ein rechtsgültiger Kaufvertrag. Selbstverständlich ist hierzu nichts einzuwenden, immerhin geht es um eine große Summe. Es ist also vollkommen in Ihrem Interesse, dass der Grundstückskaufvertrag hieb- und stichfest ist und alle Eventualitäten berücksichtigt wurden. Der Notar bzw. die Notarin wird zunächst einen Vertragsentwurf vorlegen, dem alle beteiligten Parteien im Vorfeld zustimmen müssen. Erst dann wird der eigentliche Kaufvertrag erstellt und in einem Termin beim Notariat beurkundet.

Es ist ferner Aufgabe des Notariats, alle entsprechenden Behörden zu informieren, eventuelle Vorkaufsrechte zu erfragen, Löschungen aus dem Grundbuch vornehmen zu lassen und die finanzierende Bank über die Kaufpreisfälligkeit zu informieren. Das dies nicht alles kostenfrei sein kann, versteht sich von selbst. Die Gebühren, die Notare für ihre Arbeit erheben, sind in einer jeweiligen Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises. Pauschal lässt sich sagen, dass die Notariatskosten circa 1,5 Prozent der Kaufpreissumme ausmachen.

In manchen Fällen ist beim Immobilienkauf mit weiteren Kosten zu rechnen, beispielsweise wenn eine der Parteien nicht persönlich bei dem Beurkundungstermin teilnehmen kann und in einer anderen Kanzlei (beispielsweise an einem anderen Wohnort) nachträglich seine Unterschrift leistet. In diesem Fall erhebt diese Kanzlei ebenso eine geringe Gebühr, die von demjenigen, der diese Regelung in Anspruch genommen hat, getragen wird.

Achtung bei Vertragsentwurf zur Finanzierungsanfrage!

Viele Banken verlangen zur Prüfung eines Darlehens einen Vertragsentwurf. Dies ist einerseits verständlich, weil in dem Vertrag der exakte Wert der Immobilie inklusive der mit verkauften beweglichen Gegenstände, Brennstoffvorräte etc. ebenso festgehalten werden wie Regelungen bezüglich der im Grundbuch stehenden und womöglich verbleibenden Eintragungen.

Andererseits beauftragen Sie an diesem Punkt bereits einen Notar. Sollte die Finanzierung abgelehnt werden und es nicht zu einem Kauf der Immobilie kommen, wird Ihnen der Notar die Kosten für die Vertragserstellung in Rechnung stellen müssen, ohne dass Sie eine Immobilie haben erwerben können. Es sei also immer dringend empfohlen, der finanzierenden Bank dies entsprechend mitzuteilen und darum zu bitten, dass Sie den Vertragsentwurf erst vorlegen, wenn eine erste vorläufige Prüfung der Finanzierung positiv ausgefallen ist. Die meisten Banken sind hier recht kooperativ.

Die Grunderwerbssteuer

Wie abzusehen schlägt in dem Moment, in dem der Immobilienkauf abgeschlossen ist, Sie Eigentum erwerben und damit Ihr Vermögen um eine Immobilie erweitern auch der Fiskus zu und verlangt eine Grunderwerbssteuer. Die Höhe ist auf Länderebene geregelt. Erwerben Sie Ihre Immobilie im Bundesland Bayern, gehören Sie zu den Glücklichen, die den deutschlandweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % der Kaufsumme zahlen müssen. In anderen Bundesländern liegt die Grunderwerbssteuer bei bis zu 6,5 %.

Schummeln, aufschieben oder es auf eine Mahnung drauf ankommen lassen, funktioniert hier leider nicht. Denn die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig und gleichzeitig die Voraussetzung für die letztendliche Erfüllung des Vertrages. Haben Sie die Grunderwerbssteuer gezahlt, erteilt das zuständige Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitserklärung. Erst dann kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen.

Kosten für die Eintragung ins Grundbuch

A propos Eintragung ins Grundbuch: Als neuer Eigentümer werden Sie als solcher ins Grundbuch eingetragen. Was auch immer in irgendwelchen Verträgen festgehalten wird, rechtlicher Eigentümer einer Immobilie ist stets und ausschließlich die Person, die im Grundbuch steht. Die Eintragung erfolgt über das zuständige Grundbuchamt, welches selbstverständlich ebenfalls eine Gebühr dafür erhebt. Es gibt hierzu keine einheitliche Regelung, die Kosten variieren je nach Region. Sie können die anfallenden Gebühren jedoch im Vorfeld bei Ihrem zuständigen Grundbuchamt erfragen.

Die Grundschuld

Wenn Sie den vollen Kaufpreis nicht bereits auf der hohen Kante haben, werden Sie ihn über ein Darlehen finanzieren. Hierfür lässt sich die finanzierende Bank über den Notar eine Grundschuld eintragen. Das heißt, im Grundbuch wird festgehalten, dass in Höhe der Finanzierungssumme ein Grundpfandrecht auf der Immobilie eingetragen ist, die der Bank als Sicherheit dient. Die Kosten hierfür sind unterschiedlich hoch. Wer Geld sparen will, sorgt dafür, dass die vielleicht bereits bestehende Grundschuld, die von dem bisherigen Besitzer eingetragen ist, auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Die teuerste Variante wiederum wäre, die bestehende Grundschuld vollständig zu löschen (zusätzliche Kosten) und eine neue eintragen zu lassen. Informieren Sie sich hierzu am besten bei Ihrem Notar, er wird Sie dahingehend beraten.

Übrigens: Dafür, dass Sie zur Finanzierung Ihres Eigentums ein Darlehen bei Ihrer Bank aufnehmen, werden so genannte Finanzierungsnebenkosten anfallen. Denken Sie daran, diese unbedingt vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrages bei Ihrer Bank zu erfragen. Diese ist gemäß der Preisangabenverordnung (PangV) dazu verpflichtet, Ihnen über sämtliche Nebenkosten des Kredits Auskunft zu erteilen.

Die Maklerprovision

Auch wenn Sie vielen Immobilienkäufern ein Dorn im Auge ist: Haben Sie Ihre Immobilie über einen Makler erworben, steht diesem eine Maklerprovision zu. Das mag dem einen oder anderen ungerechtfertigt erscheinen, entsteht doch häufig der Eindruck, dass der Makler dafür, dass er einem die Immobilie nur kurz gezeigt hat, eine enorme Summe kassiert. In Wahrheit geht der Makler bei jeder Immobilie in Vorleistung. Er bewirbt die Immobilien in Zeitungen und auf kostenpflichtigen Immobilienportalen, hat unter Umständen weitere Werbekosten (beispielsweise für Flyer oder Schilder) und investiert insgesamt oft monatelange Arbeit, bis es zum Verkauf kommt.

Die Höhe der Maklercourtage ist je nach Bundesland geregelt und liegt insgesamt zwischen 3,57 und 7,14 % der Verkaufssumme, wobei es je nach Bundesland unterschiedlich ist, ob die Provision alleine vom Käufer getragen wird oder ob dieser nur anteilig die Provision zahlt, während der Verkäufer den jeweils anderen Teil zu leisten hat. In Bayern gilt: Der Immobilienmakler erhält grundsätzlich vom Käufer 3,57%, vom Verkäufer ebenfalls bis zu 3,57%.

Wie hoch sind demnach die Nebenkosten beim Immobilienkauf?

Sie sehen, eine allgemeingültige Aussage lässt sich hierzu kaum treffen, da sie sowohl von den regionalen Bedingungen wie auch von dem jeweiligen Einzelfall abhängen. Grundsätzlich sollten Sie jedoch, wenn Sie planen, eine Immobilie zu erwerben, mit Nebenkosten von 10 % des Kaufpreises rechnen.
Sie planen, die Nebenkosten mit der Finanzierung abzudecken? Dies ist grundsätzlich möglich. Besprechen Sie jedoch unbedingt im Vorfeld die Zahlungsmöglichkeiten mit Ihrer Bank. Sonst könnten ganz tückische Situationen entstehen, wie beispielsweise, dass die Bank das Darlehen nicht freigibt, solange die Kaufpreisfälligkeit nicht vorliegt, diese jedoch nicht erteilt werden kann, da irgendwelche Gebühren noch nicht beglichen wurden. Wer alle Eventualitäten im Vorfeld abspricht, sollte vor bösen Überraschungen gefeit sein.


(Cover-Foto oben: © Eisenhans / fotolia.com)

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