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Erbbaurecht und Erbpacht - was hat es damit auf sich?

Erbbaurecht und Erbpacht - was hat es damit auf sich?

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Was ist ein Erbpachtrecht oder Erbbaurecht?

Es ist aus rechtlicher Sicht ein beschränktes, dingliches Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk errichten zu können, es spielt dabei keine Rolle ob der Bauherr eine natürliche oder eine juristische Person ist.

Die Basis dafür ist der Erbbaurechtsvertrag, basierend auf dem Erbbaurechtsgesetz aus dem Jahr 1919.

Unberührt von einem Erbbaurechtsvertrag bleibt, dass das Erbbaurecht vererbt, veräußert oder belastet werden kann (z. B. durch eine Grundschuld). Veräußert kann ein Erbbaurecht allerdings nur mit Zustimmung des Erbpachtgebers.

Wie lange gilt ein Erbbaurecht?

Es gibt unterschiedliche Laufzeiten, in Deutschland werden die Verträge allgemein zwischen 70 und 99 Jahre geschlossen. Es gibt allerdings dazu keine Vorschriften, heutzutage werden neue Erbbaurechte auch kürzer angesetzt.
Wenn sich der Nutzer und der Erbpachtgeber einig werden, kann ein Erbpachtvertrag auch vorzeitig aufgelöst werden, was aber in den seltensten Fällen passiert.
Es kann dann funktionieren, wenn der Erbpachtgeber aus unterschiedlichen Gründen vorzeitig veräußern möchte und der Nutzer diesen Kapitaldienst erfüllen kann.


Was ist ein Erbbauzins?


Das ist die Entschädigungszahlung oder besser bekannt als Erbpacht, die der Nutzer dem Eigentümer in der Regel monatlich oder jährlich vergütet, um das Grundstück nutzen zu dürfen. In unserer langjährigen Tätigkeit als Immobilienmakler ist es schon vorgekommen, dass die Pacht zu Beginn des Erbpachtvertrages als einmalige Zahlung für die gesamte Laufzeit bezahlt wird. Dadurch entfallen die monatlichen oder jährlichen Einzelzahlungen.
Aber was passiert grundsätzlich, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Hierfür gibt es mehrere Szenarien.

1. Die Erbpacht wird verlängert, die Verlängerung sollte aber vor Ablauf des Erbpachtvertrages in das Grundbuch eingetragen werden, sonst würde ein neuer Erbpachtvertrag notwendig werden. Aber Vorsicht: Sie haben kein Recht auf die Verlängerung des Erbpachtvertrages! Oft ist es so, dass der neue Erbpachtzins höher ist als zuvor, bedingt durch die Preisentwicklung für Grund und Boden.
Sprechen Sie also rechtzeitig mit dem Eigentümer des Grundstückes!

2. Die Erbpacht läuft aus ohne Verlängerung. In diesem Fall verliert der Nutzer sein Nutzungsrecht, der Immobilienbestand geht auf den Erbpachtgeber über.
Aber keine Sorge, nicht ohne Entschädigung! Die Ablöse muss mindestens 2 Drittel des zum Zeitpunkt des Ablaufes betragen, beziffert wird die Entschädigung durch das sogenannte Verkehrswertgutachten. Ein Verkehrswertgutachten beziffert den aktuellen Marktwert der Immobilie. Vorsicht: Nimmt der Nutzer dieses Angebot nicht an, so geht die Immobilie ohne Entschädigung auf den Verpächter über.

3. Der Erbpachtgeber entscheidet sich, sein Grundstück zu veräußern und macht dem Nutzer ein Angebot für den Kauf.
Es gilt daher immer: Vor Ablauf des Erbbaurechtes sollten Sie rechtzeitig das Gespräch suchen und in Verhandlungen eintreten. Bei Wohnanlagen auf Erbpachtgrundstücken tritt in der Regel die Hausverwaltung für Sie in die Gespräche ein.

Wer ist Erbpachtgeber?

Wir kennen drei Formen, die Stadt oder Gemeinde, die Kirche oder private Erbpachtgeber. Im Augsburger Raum sind private Erbpachtgeber oft im Bodenseeraum ansässig.

Vorteile für den Pächter und Verpächter

Für den Pächter ist es von Vorteil, besonders in zinsintensiven Zeiten, dass er das Grundstück nicht finanzieren muss und somit Gefahr läuft, das ganze Immobilienprojekt nicht stemmen zu können. Er benötigt weniger Finanzierungssumme und Eigenkapital.
Aber Vorsicht, in vielen Erbpachtverträgen ist eine Eigenkapitalquote von z. B. 20% verankert. Diese 20% sind unumgänglich, weil sich jeder Erbpachtgeber vorbehält, dem Kaufvertrag zuzustimmen. Belasten Sie also die Immobilie mit mehr als 80%, wird der Erbpachtgeber dem Vertrag nicht zustimmen.

Der Vorteil für den Verpächter ist, dass er wiederkehrende Einnahmen generiert, ohne sein Grundstück veräußern zu müssen.

Rechenbeispiel:
Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 € und der Erbpachtgeber gibt laut Erbpachtvertrag eine Belastungsobergrenze der Immobilie von 80% an. 20% brauchen Sie in diesem Fall an liquiden Mitteln, also 50.000 €. Was Sie bitte beachten ist, dass die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 10% (Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.) in den meisten Fällen von der Bank zusätzlich und mindestens als Eigenkapital gefordert werden. Unterm Strich benötigen Sie 20% aus dem Kaufpreis (50.000 €) sowie weitere 10% Eigenkapital für die Kaufnebenkosten (25.000 €), ein gesamter Kapitalbedarf von 75.000 €.

Fazit:

Bevor Sie eine Erbpachtimmobilie erwerben, machen Sie sich schlau und lassen im besten Fall den Erbpachtvertrag von einem Fachmann prüfen.

Wenn Sie unsicher sind, was Sie alles berücksichtigen müssen, stehen Ihnen unsere erfahrenen Immobilienmakler mit guten Referenzen gerne zur Seite. 
Sollten Sie eine Bewertung für eine Erbbauimmobilie benötigen, so stehen Ihnen unsere Immobilienmakler gerne zu Verfügung.

Sie haben Fragen zu unserem Service? Sprechen Sie mit uns! Wir beraten Sie gerne und kostenlos zu allen Fragen rund um das Thema Erbbaurecht.
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