Die Maklerprovision: Wie hoch ist sie, wer zahlt?

Wer eine Eigentumsimmobilie vermieten, verkaufen oder kaufen möchte, ist gut beraten sich für die anstehenden, komplexen Aufgaben einen Immobilienmakler an die Seite zu holen. Er verfügt über das richtige Know-how, die Marktkenntnisse und kennt die richtigen Vermarkungstechniken, um ein Immobiliengeschäft erfolgreich für den Auftraggeber abzuwickeln.

Doch was verlangt ein Immobilienmakler für seine Leistungen? Grundsätzlich verlangt ein Makler für seine Vermarktungs- und Vermittlungsarbeit eine sogenannte Maklerprovision (Maklercourtage). Wie hoch die Maklerprovision ausfällt und wer sie an den Makler bezahlt – Vermieter oder Mieter, Verkäufer oder Käufer – zählt im Rahmen eines Immobiliengeschäfts mit zu den häufigsten Fragen.

Die Maklerprovision ist der Geldbetrag, die der Makler für seine Leistungen im Zusammenhang mit der Vermietung sowie dem Kauf und Verkauf einer Immobilie erhält. Der Anspruch auf Bezahlung der Maklerprovision ist in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten. So hat der Immobilienmakler Anspruch auf die Bezahlung der Maklerprovision, sobald durch seine Tätigkeit ein gültiger Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist.

Die Höhe der Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar. So kann der Käufer eines Hauses die Höhe der im Erfolgsfall anfälligen Provision mit dem Immobilienmakler selbst aushandeln. In der Praxis allerdings bemisst sich die Höhe der Provision an bestimmten Richtwerten, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind. So gilt für das Bundesland Bayern z.B. ein Richtwert für die Maklerprovision von 7,14% inkl. MwSt. der vereinbarten Kaufsumme (bzw. 6,00% netto). Diese 7,14% teilen sich dann in der Regel Käufer und Verkäufer jeweils zur Hälfte, so dass also der Käufer und Verkäufer jeweils 3,57% der Kaufsumme als Provision an den Makler entrichtet.

Bei der Frage „Wer muss die Maklerprovision bezahlen?“ gilt es grundsätzlich zu berücksichtigen, ob es sich um ein Miet- oder Kaufgeschäft handelt und in welchem Bundesland das Immobiliengeschäft abgewickelt wird. Beim Kauf- und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung übernehmen in den meisten Bundesländern sowohl Käufer als auch Verkäufer die Hälfte der Provision.

Wird ein Makler jedoch im Rahmen eines Miet- oder Vermietgesuchs aktiv, so gilt seit dem Jahr 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Danach entfällt die gesamte Provision auf denjenigen, der den Makler mit der Vermittlungsarbeit im Rahmen einer Vermietung beauftragt hat. Der Auftraggeber ist bei der Vermietung einer Immobilie in aller Regel der Immobilieneigentümer.

Die Höhe der Maklerprovision (Richtwert) ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich: In den meisten Fällen beträgt die Provision 7,14% inkl. MwSt.(bzw. 6,00% netto) von der ausgehandelten Kaufsumme der Immobilie. Dies gilt bspw. für die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Abweichungen von diesem Richtwert bestehen es in den Bundesländern Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern (5,95 %) und Hamburg (6,25%). Einen Sonderfall stellt das Bundesland Niedersachsen dar. Hier sind Maklerprovisionen sowohl zu 7,14% als auch zu 4,76% und 5,95% üblich.

Grundsätzlich teilen sich der Verkäufer und der Käufer einer Immobilie die Maklerprovision. Das heißt, wenn die Maklerprovision 7,14% beträgt, entfallen auf Verkäufer und Käufer je 3,57% der Kaufsumme (z.B. Kaufsumme 350.000 Euro: Verkäufer und Käufer übernehmen je 12.495 Euro inkl. MwSt.). Diese Aufteilung gilt in den meisten Bundesländern.

Ausnahmen von der 50:50-Regelung werden in den Ländern Bremen, Hamburg und Hessen praktiziert. Hier übernimmt der Käufer allein die Auszahlung der gesamten Provision an den Immobilienmakler. Sonderfälle bei der Provisionsaufteilung gibt es in den Ländern Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen, in denen die Maklerprovision zu unterschiedlichen Anteilen auf Verkäufer und Käufer verteilt wird.

Wird der Immobilienmakler als Vermittler im Rahmen einer Vermietung von Haus oder Wohnung tätig, gibt es eine klare Richtlinie zur Höhe der Maklerprovision. Die Provision darf nach erfolgreich abgewickeltem Geschäft maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Unterschreibt also ein Mieter einen Mietvertrag für die Wohnung eines Eigentümers, der diese dann für 700,00 € kalt vermietet, so wird für den Makler eine Provision von 1666,00 € fällig (2 x 700,00 € zzgl. 19% MwSt.)

Seit dem 1. Juli 2015 regelt das Bestellerprinzip, wer die Provision im Rahmen einer Vermietung (Vermittlung von Wohnraum im privaten Bereich) an den Makler entrichten muss. Der Inhalt kurz zusammengefasst: Wer den Makler bestellt, der zahlt. Da in den meisten Fällen der Eigentümer von Haus oder Wohnung den Makler mit der Vermittlung an einen Mieter beauftragt, entfällt die Provision in aller Regel immer vollständig auf den Vermieter. Laut Bundesregierung war dies seit der Einführung des Bestellerprinzips zu 98% der Fall.

Eine wichtige Frage ist auch die, zu welchem Zeitpunkt und in welchen Fällen ein Makler auch zum Bezug der Maklerprovision berechtigt ist. Laut § 652 des BGB müssen dafür folgende Voraussetzungen erfüllt sein: es muss ein gültiger Maklervertrag vorliegen, der Makler muss nachweisen können, dass er im Rahmen eines Auftrags auch tätig geworden ist, ein Immobiliengeschäft aufgrund seiner Arbeit zustande gekommen ist und natürlich letztlich auch: dass ein gültiger Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

Im Umkehrschluss zur Frage, wann ein Makler provisionsberechtigt ist, ist es auch wichtig zu wissen, wann er nicht berechtigt ist eine Maklerprovision zu erheben. Grundsätzlich entfällt der Anspruch auf die Auszahlung einer Maklerprovision immer dann, wenn seine Bemühungen nicht zu einem Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer bzw. zwischen Vermieter und Mieter geführt haben.

Ebenso unwirksam ist der Anspruch auf eine Provision, wenn die Beauftragung des Maklers nicht sachgemäßerfolgt ist. Ein oft gern übersehenes Detail ist hier das Erfordernis, dass der Makler den Auftraggeber wirksam und nachweislich über die Widerrufsbelehrung in Kenntnis gesetzt hat.

Der Anspruch auf Auszahlung der Provision kann auch dann erlöschen, wenn der finale, notariell beurkundete Verkaufspreis einer Immobilie deutlich unter dem Preis liegt, den der Makler im Namen des Auftraggebers veranschlagt hat. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2014 (BGH, Urteil v. 6.2.2014, III ZR 131/13) ist der Provisionsanspruch generell zu überprüfen, wenn der erzielte Verkaufspreis bis zu 25% unter dem Maklerpreis liegt. Unterschreitet der Preis 50% der vom Makler angesetzten Kaufsumme, ist der Makler nicht berechtigt eine Provision zu erheben.

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