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Bestellerprinzip: Was Sie wissen müssen

Bestellerprinzip: Was Sie wissen müssen

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Mietwohnungen sollen bundesweit für jeden bezahlbar sein. Dieser Grundgedanke und die anhaltende Diskussion um Mietwucher und Ungerechtigkeiten auf dem deutschen Wohnungsmarkt dienten dem Bundeskabinett zum Anlass, das Mietrechtsnovellierungsgesetz zu beschließen, das allen Kritiken zum Trotz am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist. Teil dieses Gesetzes ist das so genannte Bestellerprinzip, welches die Provisionsansprüche des jeweiligen Immobilienmaklers betrifft und Makler sowie Wohnungseigentümer bundesweit in Aufruhr versetzt und heftige Debatten auslöste. Aber auch für Mieter, zu deren Vorteil dieses Gesetz ursprünglich formuliert wurde, könnte das Bestellerprinzip zum Nachteil gereichen.

Das Bestellerprinzip im Überblick

Bislang galt im Allgemeinen die Regelung, dass die Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages auch die Maklerprovision zu leisten hatten. Der Provisionsanspruch entstand in dem Moment, in dem der Wohnungssuchende eine Wohnung anmietete, die sich im Objektbestand des jeweiligen Maklers befand. Der Vertrag wurde bereits rechtskräftig durch die Kontaktaufnahme akzeptiert. Neben der Umzugskosten und der üblichen Kautionsleistung stellte die Maklercourtage somit eine weitere finanzielle Belastung für Wohnungssuchende dar, an der so manche scheiterten.

Das Bestellerprinzip, das durch eine Änderung des § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes eingeführt wurde, soll hier mehr Gerechtigkeit bringen. Es besagt, dass ab sofort derjenige die Maklerprovision zahlen muss, der den Makler beauftragt. Und dies ist in den meisten Fällen der Vermieter, der den Makler beauftragt, seine Wohnung entsprechend zu bewerben und einen Mieter zu finden.

Auf den ersten Blick scheint diese Regelung fair. Jedoch birgt sie so einige Tücken, und es könnte sein, dass es letzten Endes doch wieder der Mieter ist, der die Zeche bezahlt.

Vermieter prüfen mögliche Umgehungsgeschäfte

Nicht zu Unrecht befürchten Kritiker des Bestellerprinzips, dass die Maklerprovision zukünftig nur vordergründig der Vermieter tragen muss, in Wirklichkeit aber in anderer Form doch wieder dem Mieter auferlegt werden könnte. Zahlreiche Vermieter sind nämlich nicht bereit, die Vermittlungsgebühr der Makler zu tragen und legen die Kosten hierfür einfach auf die Miete um. Sollten höhere Mieten das Ergebnis des Bestellerprinzips sein, so gilt das Gesetz von vorne herein in seinem Zweck als gescheitert. Befürworter entgegnen dem mit dem Argument, dass die ebenfalls beschlossene Mietpreisbremse den womöglich unverhältnismäßig angehobenen Mieten entgegenwirken könnte. Dies ist jedoch nur bedingt der Fall.

Grundsätzlich gewährt die Regelung ein geringfügiges Anheben der Miete bei Neuvermietung. Dabei formuliert das Gesetz eine Grenze, nämlich die des jeweils geltenden Mietspiegels. Doch hierin bestehen bereits die ersten Schwierigkeiten: Die Mietpreisbremse gilt nur für Ballungsgebiete. Wohnungssuchende in kleineren Orten, die nicht zu den Ballungsräumen zählen, haben hier bereits das Nachsehen. Auch lässt sich der Mietspiegel oft nur schwer verbindlich ermitteln. Das Gesetz birgt hier also noch so manche Schwachstelle, die zu Konstruktionen führen könnte, die die Mieten und die für die Mieter anfallenden Kosten nur noch zusätzlich auf ein unübersichtliches Maß steigern könnten.

Umsetzung nicht praktikabel

Ein weiteres Problem, vor das zunächst die Makler gestellt werden, ist Folgendes: Der Mieter zahlt dem Gesetz zur Folge nur die Provision, wenn er explizit den Makler mit der Vermittlung einer geeigneten Wohnung beauftragt hat. Dies muss in schriftlicher Form erfolgt sein. Doch es reicht hierbei nicht aus, dass der Wohnungssuchende sich an den Makler gewendet hat. Der Makler muss ihm vielmehr eine Wohnung anbieten, die vorher nicht in seinem Bestand war, das heißt, er muss die Wohnung ausschließlich für dieses Mietgesuch akquiriert und im Vorfeld keinerlei Kontakt zu dem Vermieter aufgenommen haben.

Somit darf der Makler dem Wohnungssuchenden keine Wohnung anbieten, die er vorher einem anderen erfolglos angeboten hat. Nur dann gilt die Regelung, dass die Beauftragung allein durch den Suchenden erfolgte und dieser somit zahlungspflichtig ist. In der Praxis ist dies ein Ding der Unmöglichkeit. Vermieter sehen hierin eine Benachteiligung, keine faire gesetzliche Regelung.

Wohnungsangebot könnte zukünftig knapper werden

Das Bestellerprinzip zu umschiffen, ist gesetzlich verboten, unabhängig davon, wie sehr sich Vermieter und auch einige Makler um entsprechende Lösungen bemühen. Es gilt selbst dann, wenn der Wohnungssuchende sich aus freien Stücken bereit erklärt, die Provision zu zahlen. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass mögliche Absprachen getroffen werden, die andere Wohnungsinteressenten im direkten Wettbewerb benachteiligen, weil sie der Zahlung der Provision nicht zustimmen.

Langfristig wird sich zeigen, inwieweit sich Vermieter mit der Gesetzesänderung arrangieren können. Es ist jedoch berechtigterweise zu befürchten, dass zahlreiche Vermieter aus Kostengründen darauf verzichten werden, einen Makler zu beauftragen. Mag dies zunächst für Wohnungssuchende ein vermeintlicher Vorteil sein, da somit die ungeliebten Maklergebühren entfielen, stellt sich dies auf den zweiten Blick jedoch auch für sie als Nachteil dar.

Klarer Mehrwert durch Immobilienmakler

Die Arbeit der Immobilienmakler besteht nämlich im Gegensatz zum allgemeinen Bild, das viele von diesem Beruf haben, aus mehr als darin, Exposés zu versenden und eine Besichtigung durchzuführen. Im Vorfeld leistet der Makler einen wesentlichen Beitrag zur Bewerbung der jeweiligen Mietwohnung.

Vermieter, die auf die Beauftragung eines Maklers setzen, haben kaum die finanziellen und auch fachlichen Mittel, entsprechende Anzeigen auf den gängigen Internetportalen und in den regionalen Zeitungen zu schalten, Aushänge zu machen etc. Erst recht nicht, wenn es sich um günstige Mietwohnungen handelt, die entsprechend wenig Einnahmen generieren. Wohnraum, der für jeden bezahlbar ist, wird also im schlimmsten Fall nicht knapper, dafür ist er jedoch für den Wohnungssuchenden schwerer zu finden.

Bestellerprinzip nur bei Mietobjekten gültig

Übrigens: Allen Fehlinformationen zum Trotz gilt das Bestellerprinzip ausschließlich für Mietobjekte. Käufer von Immobilien – ganz gleich ob es sich um Eigentumswohnungen, Grundstücke oder Häuser handelt – müssen auch weiterhin die Provision zahlen. Eine Änderung bzw. eine Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Kauf von Immobilien ist auch in Zukunft nicht in Sicht, da es hierfür bislang keine gesetzliche Grundlage gibt.
(Cover-Foto oben: © Rido / fotolia.com)

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