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Infos zur Hausbewertung: Was ist mein Haus wert?

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Bei Preisverhandlungen immer auf der sicheren Seite

Situationen und Gründe, warum es ratsam ist eine Hausbewertung vorzunehmen, gibt es viele. Ob ein bevorstehender Haus-Kauf oder Haus-Verkauf, ob im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung: den Wert eines Hauses zu kennen ist wichtig, wenn man bei Preisverhandlungen nicht völlig daneben liegen möchte. Und da es hier nicht gerade um kleine Summen geht, ist die Gefahr vor großen finanziellen Verlusten nicht gerade klein.
Doch wie bestimmt man den Wert eines Hauses? Was ist mein Haus wert? Welche Wertfaktoren spielen eine Rolle und kann man den Wert selbst feststellen oder ist professionelle Hilfe gefragt? Wir informieren Sie hier über die wichtigsten Punkte, die bei der Hausbewertung eine Rolle spielen und die es zu beachten gilt.

Die drei Arten der Hausbewertung

Grundsätzlich kann eine Immobilien- bzw. Hausbewertung auf drei verschiedene Arten durchgeführt werden:

  • Das Vergleichswertverfahren:

    Das gängigste Verfahren zur Hausbewertung ist das Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren richtet sich der Wert des Hauses vor allen nach den aktuellen Hauspreisen, die derzeit auf dem Immobilienmarkt für ähnliche Häuser tatsächlich gezahlt werden und wurden

  • Das Sachwertverfahren:

    Diese Art der Hausbewertung kommt immer dann zum Einsatz, wenn es zur Immobilie nicht genügend Vergleichsobjekte mit ähnlichen Spezifikationen gibt. In dem Fall wird nur der reine Sachwert des Grundstücks und des Hauses betrachtet und nur dieser fließt in die Bewertung mit ein.

  • Das Ertragswertverfahren:

    Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn die Immobilie bzw. das Haus durch bspw. Vermietung für den Eigentümer einen Ertrag erwirtschaftet. Dieses Verfahren wird also vor allem bei vermieteten Objekten angewendet.

Hausbewertung nach Lage des Objekts:

Was ist mein Haus wert? Wer ein Haus verkaufen oder kaufen möchte, für den ist mit der wichtigste Faktor die Lage des Objekts. Hier unterscheidet man zwischen der sogenannten Makro- und Mikrolage.

Die Makrolage bezieht bei der Wertermittlung vor allem Gegebenheiten mit ein, die die direkte Nachbarschaft und Umgebung des Hauses betreffen, also z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen in der Nähe, bestimmte Eigenschaften des Wohnviertels, Restaurants in der Nähe, Freizeitangebote im Stadtteil und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.

Die Mikrolage bezieht dagegen vor allem Eigenschaften mit ein, die sich auf die ganze umliegende Region beziehen, wie zum Beispiel die Wirtschaftskraft, Arbeitslosenquote, Infrastruktur oder die allgemeine Lebensqualität. Beide Faktoren richtig mit in die Bewertung einzubeziehen setzt einiges an Fachwissen voraus. Die Bewertung anhand dieser Kriterien sollte deswegen nur von einem erfahrenen Immobilienmakler aus der Region vorgenommen werden.

Hausbewertung nach Zustand des Objekts

Der allgemeine Zustand des Hauses spielt ebenso eine wesentliche Rolle bei der Wertermittlung. Wie sieht es mit der Bausubstanz aus? Sind alle Fenster noch dicht? Ist der Keller feucht oder trocken? Wurden in den letzten Jahren Sanierungsmaßnahmen durchgeführt? Ist das Dach intakt? Sonstige Baumängel? Die Liste der hier zu berücksichtigenden Punkte ist lang und vielseitig. Nur ein Fachmann ist hier in der Lage alle relevanten Faktoren korrekt in eine Wertermittlung einfließen zu lassen.

Hausbewertung nach Ausstattungsmerkmalen

Den Wert eines Hauses bestimmt auch die technische und allgemeine Ausstattung des Hauses. Ist eine moderne Heizung verbaut oder sind noch Boiler für Warmwasser installiert? Welche Verglasung haben die Fenster: einfach, doppelt oder dreifach? Ist das Haus mit moderner KNX-Technik ausgestattet? Auch hier gibt es zahlreiche Kriterien, die in die Bewertungskategorie „Ausstattung“ mit hinein fallen.


Hausbewertung nach Nutzungsmöglichkeiten

Den Wert beeinflussen auch bestimmte Möglichkeiten, wie ein Eigentümer das Haus nutzen kann. Ist zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung möglich und erlaubt? Verfügt das Haus z.B. über einen Werkraum oder eine Werkstatt? Ist ein Schuppen angegliedert, in dem Gegenstände gelagert werden können?


Hausbewertung nach Baujahr

Das Baujahr ist ein wichtiger Wertfaktor bei der Hausbewertung. Dabei muss es nicht heißen, dass je älter das Haus ist, desto geringer sein Wert. Es kommt auf den Gesamtzustand des Gebäudes an. Ein topsaniertes, denkmalgeschütztes Haus um die Jahrhundertwende herum kann einen deutlich höheren Wert erzielen als ein 10-Jahre altes Einfamilienhaus, das etliche Baumängel aufweist. Auch hier ist der Experte gefragt.

Hausbewertung nach Wohnfläche

Den Wert eines Hauses beeinflusst auch die Wohnfläche. Je größer die Wohnfläche, desto mehr steigt die Immobilie auch im Wert.

Hier muss jedoch darauf geachtet werden, dass die Wohnfläche eines Objekts auch korrekt erfasst ist. Denn reine Fläche ist nicht gleich Wohnfläche.

Ein versierter Immobilienmakler oder Immobiliensachverständiger kann die Wohnfläche exakt bestimmen, denn er weiß genau, was als Wohnfläche gezählt und nicht gezählt werden darf.


Hausbewertung nach Grundbucheinträgen

Wertmindernd auf den Kauf- oder Verkaufspreis eines Hauses können sich bestimmte Einträge im Grundbuch des Objekts auswirken. Sind im Grundbuch z.B. noch Hypotheken- oder Grundschuldeintragungen sowie Wegerechte und Nutzungsrechte für Dritte eingetragen, fällt der Wert deutlich geringer aus. Erkundigen Sie sich deswegen genau, welche Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind.

Hausbewertung nach der Marktsituation

Wer ein Haus verkaufen möchte, der muss wissen, wie sich die aktuelle Marktsituation am regionalen Immobilienmarkt derzeit präsentiert.
Welche Hausarten sind derzeit in der Region gefragt, welche eher nicht? Ist die Nachfrage allgemein sehr hoch, oder ist der Markt übersättigt?
Wer z.B. ein Haus in Augsburg verkaufen möchte muss genau wissen, welche Preise und Bodenrichtwerte derzeit auf dem hiesigen Markt gelten, um eine korrekte Bewertung vornehmen zu können.


Hausbewertung nach „leerstehend/ vermietet“

Entscheidend für den Wert eines Hauses ist es auch, ob Mieter darin wohnen oder das Haus leer steht. Ist das Haus vermietet, wird der Wert in der Regel über das Ertragswertverfahren ermittelt. Allgemein erzielen vermietete Objekte in einem Gutachten einen geringeren Wert als freistehende (bei ansonsten gleichen Ausgangsfaktoren), da sie für einen Eigentümer mehr Aufwand bedeuten und er weniger flexibel in der Nutzung ist (z.B. Selbstnutzung).


Fazit: Immobiliengutachter sind gefragt

Die Hausbewertung ist eine komplexe und vielschichtige Angelegenheit, für die es viel Sachverstand und Expertenwissen braucht. Um den Wert eines Hauses nicht falsch (zu hoch oder zu niedrig) einzuschätzen, empfiehlt es sich auf alle Fälle die Bewertung von einem erfahrenen Immobilienmakler, Sachverständigen oder Wertgutachter durchführen zu lassen.
Viele Immobilienmakler bieten hier auch an, eine Hausbewertung kostenlos durchzuführen. Der große Vorteil: So laufen Hauseigentümer oder interessierte Hauskäufer nicht Gefahr durch eine falsche Bewertung viel Vermögen zu verlieren.
Sie möchten wissen, was Ihr Haus wert ist? Wir erstellen für Sie ein kostenloses Immobiliengutachten zu Ihrem Haus!
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