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Immobiliengutachten: Die unterschiedlichen Verfahren bei der Immobilienbewertung

Immobiliengutachten: Die unterschiedlichen Verfahren bei der Immobilienbewertung

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Es gibt drei zentrale Verfahren bei der Immobilienbewertung: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Doch die Wahl der Methode zum Immobiliengutachten ist nicht die einzige, die getroffen werden muss. Je nach Anlass, weshalb der Wert einer Immobilie bestimmt werden soll, variiert der Aufwand einer Bewertung. Wir erklären Ihnen die unterschiedlichen Verfahren bei der Immobilienbewertung. Zudem sagen wir Ihnen, wann Sie ein Vollgutachten benötigen und wann ein „einfaches“ Immobiliengutachten ausreicht. Denn Gutachten ist nicht gleich Gutachten: Sowohl Methode als auch Anlass beeinflussen die Immobilienbewertung.

Drei zentrale Verfahren bei der Immobilienbewertung

Im Allgemeinen werden vor allem drei verschiedene Methoden für ein Immobiliengutachten angewandt: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Für jede Immobilienart wird typischerweise eines der drei Verfahren verwendet. Jedes Verfahren bei der Immobilienbewertung basiert auf einem jeweils eigenen Prinzip und hat Hauptanliegen. Dieses „Trio“ stellen wir Ihnen im Folgenden kurz vor.

DAS SACHWERTVERFAHREN
Bei dieser Methode geht es um die Immobilie selbst – ohne Vergleiche und ohne Prognosen, wie ertragreich ein Gebäude ist. Für Ein- und Zweifamilienhäuser beispielsweise ist das Vorgehen nach dem Sachwertverfahren üblich.

Dabei spielen einige Werte mit hinein, die für die Immobilie errechnet werden müssen. Beim Sachwertverfahren geht es zunächst um den Herstellungswert aller Gebäudeteile. Für dieses Immobiliengutachten werden vor allen Dingen Lage, Grundstückswert, Baukosten und altersbedingte Abnutzung berücksichtigt.

DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Das Vergleichswertverfahren bezieht sich, wie der Name schon sagt, auf vergleichbare Immobilien. Bei diesem Immobiliengutachten wird meistens der Wert von Wohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder auch unbebauten Grundstücken ermittelt.

Grundlage ist hier ein Durchschnittspreis: je mehr Vergleichsmaterial vorhanden ist, desto genauer ist das Ergebnis. Angaben zu Energieeffizienz, Alter und Ausstattung beeinflussen den Preis.

DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN
Dieses Verfahren bei der Immobilienbewertung bezieht sich vorrangig auf den Ertrag einer Immobilie. Grundlage der Berechnung ist die Summe der Barwerte, die mit einer Bewirtschaftung als zukünftige Erträge zu erwarten sind. Mehrfamilienhäuser und zu vermietende Bürogebäude beispielsweise werden hinsichtlich ihres Ertrags beurteilt.

Dieses Immobiliengutachten geht auf theoretische Werte zurück, die bestimmte Faktoren vorgeben. Dazu gehören der Rohertrag (basierend auf Lage, Flächengröße und Mietpreis pro Flächeneinheit), die Restnutzungsdauer, der Liegenschaftszins und der Bodenwert (inklusive Lage und Möglichkeiten hinsichtlich Nutzung und Ausbau).

SIE KÖNNEN DIE VERFAHREN AUCH KOMBINIEREN
Je nach Bedarf können diese Verfahren bei der Immobilienbewertung auch kombiniert werden, um zum Beispiel den Durchschnittswert aus zwei Verfahrensergebnissen zu bestimmen. Wie dieses Immobiliengutachten letztendlich ausfällt, hängt maßgeblich vom Gutachter und seiner Marktkompetenz ab: Nur wer den Markt kennt, weiß auch, wie welches Kriterium zu bewerten ist.

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Der Umfang kommt zum Verfahren bei der Immobilienbewertung hinzu

Es gibt viele gute Gründe für ein Immobiliengutachten. Ein Wertgutachten für den Immobilienverkauf in Auftrag zu geben, ist zwar keine Pflicht, aber äußerst ratsam. Der Anlass für ein Immobiliengutachten bestimmt wiederum den Umfang. Ein schriftliches Vollgutachten auf der einen Seite wird beispielsweise vor Gericht anerkannt. Für den geplanten Verkauf auf der anderen Seite reicht eine mündliche Einschätzung völlig aus. Für beide Arten des Immobiliengutachtens brauchen Sie jedoch einen entsprechenden Sachverständigen.

Eine professionelle Einschätzung muss individuell auf Ihr Objekt abgestimmt werden. Daher erweisen sich Online-Bewertungen als problematisch. Bereits wenige Angaben, die entweder nicht gemacht oder gar nicht erst abgefragt werden, können das Ergebnis erheblich verfälschen. Ein Immobiliengutachten erfordert also immer eine Besichtigung vor Ort – nur so ist es aussagekräftig.

Das Vollgutachten – stichhaltig auch vor Gericht

Das Vollgutachten einer Immobilie ist die umfangreichste und aufwendigste Option beim Immobiliengutachten. Beim Umfang ist mit ungefähr 30 Seiten zu rechnen und die Anfertigung dauert entsprechend lange: üblicherweise zwei bis vier Wochen. Für ein Vollgutachten sollten Sie einen freien und öffentlich bestellten Gutachter beauftragen.

Die Kosten für ein Vollgutachten bewegen sich im Regelfall zwischen 1.000 € und 4.000 €, wobei das von der Immobilie selbst abhängt. Eine Rolle dabei spielen einerseits der zu erwartende Verkehrswert und andererseits die Komplexität der Immobilie – ein Hotel zu bewerten ist komplizierter als eine Dreizimmerwohnung.

Der Vorteil dieses Immobiliengutachtens ist, dass ein Vollgutachten von einem freien und öffentlich bestellten Gutachter vor Behörden und Gericht anerkannt und als Beweismittel zugelassen ist. Bei Streitigkeiten um Erbanteile oder im Scheidungsfall ist ein volles Immobiliengutachten also äußerst nützlich. Ein Vollgutachten ist jedoch keine Voraussetzung für den Immobilienverkauf.

Das Immobiliengutachten für den Immobilienverkauf

Das Pendant zum Vollgutachten ist das „einfache“ Wertgutachten zum Verkehrswert einer Immobilie. Dazu beauftragen Sie einen Sachverständigen, der kein bestellter Gutachter sein muss. In diesem Fall reicht es aus, wenn jemand beruflich im Immobilienbereich tätig ist und über eine gewisse Erfahrung verfügt. Wird die Stellungnahme schriftlich festgehalten, muss sie nicht länger als eine Handvoll Seiten sein.
Zwar werden diese Stellungnahmen – auch in schriftlicher Form – nicht von Behörden oder Gerichten anerkannt. Dennoch reichen sie vollkommen aus, wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Verkaufsimmobilie bestimmen möchten. Verkaufspreise basieren zudem auf Verhandlungsbasis. Für den Immobilienverkauf an sich benötigen Sie also weder Gutachten noch Stellungnahme, jedoch eignen sie sich hervorragend als Orientierungspunkte um den Verkaufsprozess überhaupt einleiten zu können.

Unser Weg zum Immobiliengutachten

Wir bieten Ihnen unser professionelles Wertgutachten kostenlos an. Dieses Gutachten enthält eine realistische Markteinschätzung aufgrund aktueller Recherchen von Markt- und Preislagen, demographischer Daten und vergleichbarer Angebote. Unser Vorgehen geht auf langjährige Erfahrung zurück. Damit meinen wir nicht nur unsere Berufserfahrung, sondern auch eine Vergangenheitshistorie bereits verkaufter Immobilien. So berücksichtigen wir die Marktentwicklung, arbeiten mit Erfahrungswerten und präzisieren Ihr individuelles Ergebnis. Der reale Gegenwert unseres Immobiliengutachtens mit allen Grundlagen beläuft sich auf 499,- €.

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(Cover-Bild: © KB3 / fotolia.com)

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