Was ist ein Verkehrswertgutachten?
09. Juni 2017
Gutachten zur Wertermittlung von Immobilien
Den Wert einer Immobilie genau zu kennen, ist in vielen Fällen eine wichtige Notwendigkeit – nicht nur beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, sondern z.B. auch im Zusammenhang mit einer Immobilien-Erbschaft. Die Bewertung von Haus oder Wohnung ist jedoch eine sehr komplexe Angelegenheit. Wer als Käufer oder Verkäufer hier selbst Schätzungen vornimmt, liegt nicht selten sehr weit daneben.
Ein Verkehrswertgutachten wird dagegen im Regelfall von Immobiliensachverständigen oder erfahrenen Immobilienmaklern erstellt. Dieses Gutachten erläutert ausführlich und detailliert alle wichtigen Wertfaktoren zu einer Immobilie und bezifferter deren aktuellen Marktwert. Doch was ist ein Verkehrswertgutachten?
Was ist der Verkehrswert?
Das Verkehrswertgutachten bezieht sich auf den Verkehrswert einer Immobilie. Doch was ist der Verkehrswert eigentlich? Laut § 194 des Baugesetzbuches beschreibt der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie denjenigen Preis, den die Immobilie bei einem Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach geltendem Recht und gemessen an ihren Wertfaktoren erzielen würde.
§ 194 Verkehrswert
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
(Quelle: baugesetzbuch.net)
Wertfaktoren, die in diesem Zusammenhang u.a. eine Rolle spielen: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
(Quelle: baugesetzbuch.net)
- Lage, Standort des Objekts
- Größe, Anzahl Zimmer, Baujahr
- Allgemeinzustand, Bausubstanz, technische Ausstattung
- allgemeine Immobilienmarkt-Situation in der Region
Merkmale eines Verkehrswertgutachtens
Ein Verkehrswertgutachten beschreibt alle wichtigen Wertfaktoren einer Immobilie sehr ausführliche und detailliert und liefert sehr genaue Begründungen zu den einzelnen Zahlen und Werten. Deswegen liegt der Seitenumfang von Verkehrswertgutachten in der Regel auch immer zwischen 30 – 50 Seiten.
Wer erstellt Verkehrswertgutachten?
Erstellt werden Verkehrswertgutachten oder Marktwertgutachten von Immobiliensachverständigen oder Bausachverständigen bzw. von Sachverständigen für Immobilienbewertungen und Bauschäden. Sie sind Experten im Erkennen jeder Art von baulichen Mängeln und können die allgemeine Bausubstanz einer Immobilie sehr gut einschätzen.
Darüber hinaus sollte ein Sachverständiger für Immobilien, wie auch ein Immobilienmakler, über hervorragende Kenntnisse des Immobilienmarkts verfügen. Erst so ist es ihm möglich, den Zustand und die Ausstattung einer Immobilie wertmäßig korrekt in den Kontext zu Standort, Lage, Angebot und Nachfrage zu setzen.
Welche Angaben macht ein Verkehrswertgutachten?
In einem Verkehrswertgutachten werden zahlreiche Wertfaktoren zu einem Haus oder einer Wohnung ausführlich beschrieben und erläutert. Es enthält u.a.:- aktuelle Marktrecherche zum Standort der Immobilie
- Angaben zu qm-Durchschnittspreisen am Standort
- demographische Auswertungen zur Region
- Gutachten zur Bausubstanz der Immobilie (Mauerwerk, Fassade, Dach, Keller etc.)
- Angaben zu Größe, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl Zimmer etc.
- Angaben zur Ausstattung (Dämmung, Heizung-, Sanitäranlagen etc.)
- Angaben (Mietstatus, Lichtverhältnisse, Lage, Raumaufteilung etc.)
Wann braucht man ein Verkehrswertgutachten?
Die Einsatzbereiche eines Verkehrswertgutachtens sind vielfältig. Diese Art von Gutachten wird vor allem immer dann notwendig, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie sehr umfassend und genau darzustellen und zu begründen. Situationen, in denen ein Verkehrswertgutachten sinnvoll bzw. erforderlich ist:
- bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie
- bei Heirat oder Scheidung
- bei Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie
- zur Feststellung des Privat- oder Betriebsvermögens
- im Zuge einer Zwangsversteigerung
- zur Ermittlung von steuerlichen Abgaben (z.B. Erbschaftssteuer)
Kommt es jedoch im Zusammenhang mit einer Immobilie zu einer juristischen Auseinandersetzung (z.B. bei Erbschaft oder Scheidung) ist es unbedingt erforderlich, den Wert einer Immobilie anhand eines Sachwertverfahrens feststellen zu lassen. Das Sachwertverfahren wird dabei von gerichtlich bestellten Sachverständigen durchgeführt.
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