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Spekulationsfrist beim Verkauf von Immobilien

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Was Sie zur Spekulationssteuer wissen müssen!


Gewinne aus privaten Verkäufen werden vom Staat mit einer sogenannten Spekulationssteuer belegt, wenn bei diesem Geschäft die Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Darunter fallen auch Immobilienverkäufe, zum Beispiel eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks. Die Fristen für andere Geschäfte, beispielsweise der Verkauf eines Autos, unterliegen allerdings anderen Regelungen.

Wann fällt eine Spekulationssteuer beim Haus- oder Wohnungsverkauf an?

Die Einhaltung der Spekulationsfrist steht in engem Zusammenhang mit der Besteuerung privater Geschäfte. Unter diesen drei Umständen entfällt die Zahlung beim Verkauf von Immobilien:

-          Die Immobilie wurde länger als 2 Jahre ausschließlich selbst genutzt

-          Die Immobilie wurde weniger als 10 Jahre vermietet UND im Verkaufsjahr sowie den beiden vorherigen Jahren selbst genutzt

-          Die Immobilie war über 10 Jahre lang vermietet

Maßgeblich für die Berechnung von Spekulationsfristen ist der Tag des notariellen Kaufvertrages sowie das Datum des notariellen Verkaufs.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren soll verhindern, dass Verkäufer durch eine kurzfristige Wertsteigerung profitieren. Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks liegt allerdings ein Sonderfall vor: Hier entfällt die Möglichkeit der Selbstnutzung, sodass in jedem Fall Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Diese lässt sich allerdings mindern.

Aber Vorsicht: Sobald mehr als drei Häuser, Wohnungen oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren von derselben Person verkauft werden, wertet das der Gesetzgeber als gewerblichen Immobilienhandel, auch wenn die Wohnung oder das Haus eigenbewohnt war.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Der Entschluss, eine Immobilie zu verkaufen, fällt im Idealfall ohne zeitlichen oder finanziellen Druck, wodurch die Spekulationsfrist meist eingehalten werden kann. Sollte dem nicht so sein, errechnet sich die Steuerbelastung aus dem Gewinn des Immobilienverkaufs, der nach der persönlichen Einkommenssteuerklasse mit Spekulationssteuer belegt wird. Hierfür wird der letztendliche Verkaufspreis mit den Anschaffungskosten gegengerechnet. Kosten für Immobilienmakler, Sanierungen oder ähnliches mindern den Gewinn zusätzlich.

Diese Differenz summiert mit dem Jahreseinkommen des Eigentümers ergibt den jeweiligen Steuersatz, der auf die Differenz zu zahlen ist. Erreicht die Gesamtsumme einen Wert von über 54.950 Euro wird eine Spekulationssteuer von 42 Prozent fällig. Bei geringerem Einkommen sinkt der Steuersatz.

Eine exakte Immobilienbewertung hilft Eigentümern nicht nur einen realistischen Verkaufspreis festzulegen, sondern sichert auch einen ersten Überblick zu eventueller anfallender Spekulationssteuer. Sanierungsmaßnahmen können den zu versteuernden Gewinn weiter senken und somit Steuern sparen. Unsere Experten beraten Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten beim Immobilienverkauf.

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