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Altbau vs. Neubau

Altbau vs. Neubau

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Stehen Sie auch gerade vor der wichtigen Entscheidung, sich ein Eigenheim zuzulegen? Dann sind Sie sicher auch schier erschlagen von den Möglichkeiten, die sich Ihnen als zukünftigen Immobilienbesitzer bieten. Doch noch ist die Kaufentscheidung nicht gefallen, und vor dieser steht vielleicht zunächst die Frage, wie Sie sich den Traum vom Eigenheim überhaupt erfüllen möchten? Es gibt schließlich verschiedene Möglichkeiten, zu einem eigenen Häuschen zu kommen. Die grundlegendste Differenzierung wird sein: Bauen Sie sich Ihre Wunschimmobilie neu oder erwerben Sie einen Altbau und sanieren diesen?

Vorteile und Nachteile bieten beide Möglichkeiten. Alle Aspekte sollten Sie sich gründlich durch den Kopf gehen lassen, bevor Sie eine der wichtigsten Entscheidungen Ihres Lebens treffen.

Eigenheim: Wo wollen Sie leben?

Zunächst kommt es darauf an, wo Sie leben wollen. Bevölkerungsreiche Wohngegenden, die dicht bebaut sind, bieten unter Umständen gar nicht mehr genügend Fläche, um ein angemessen großes Bauland für ein Eigenheim zu erwerben. Oder die Preise sind derart horrend, dass Ihr Bauvorhaben allein aus finanziellen Gründen bereits in weite Ferne rückt. Da ist die Möglichkeit, ein bereits stehendes Gebäude zu erwerben, durchaus naheliegend. Altbauten befinden sich zudem häufig in zentraler Lage, wo es heutzutage gar keine Bauplätze mehr geben kann. Allein aus diesem Grund sind sie sehr attraktiv.

Planen Sie jedoch raus aufs Land zu ziehen, in eine Gegend, die genügend Fläche bietet und dementsprechend günstige Bodenpreise aufweisen kann, ist ein Neubau durchaus überlegenswert, bevor Sie sich mit einer alten, sanierungsbedürftigen Immobilie belasten.

Eine Frage des Budgets

Ihr Bau- oder Kaufvorhaben wird immer auch eine Frage des Budgets sein. Wenn Sie nicht gerade über ein unbegrenztes Vermögen verfügen, werden Sie von den Kosten und Preisen schnell ernüchtert sein und feststellen, dass sich Ihr Traum vom Eigenheim unter Umständen nur mit bestimmten Einschränkungen realisieren lässt. Da stellt sich Ihnen zunächst die Frage: Was ist Ihnen wichtig? Worauf können Sie nicht verzichten, und an welchem Punkt sind Sie bereit, Abstriche zu machen?

Grundsätzlich kann sich aus finanzieller Sicht der Kauf eines Altbaus inklusive der dazu gehörenden Sanierungsmaßnahmen gegenüber einem Neubau lohnen. Der Kauf eines Baulandes und der Neubau sind in der Regel sehr kostenintensiv. Sie müssen Kosten in Kauf nehmen, die beim Kauf einer bereits stehenden Immobilie entfallen: Aushebungen, Bodenplatten setzen und Unterkellerung sind ein wesentlicher Bestandteil der Baukosten. Dazu die nicht zu unterschätzenden Erschließungskosten. Gerade in Neubaugebieten, in denen die Straßen noch nicht abschließend fertiggestellt sind, können erhebliche Erschließungsgebühren – auch nachträglich – erhoben werden. Extras wie beispielsweise elektrische Rollläden, alternative Heizsysteme, Fußbodenheizung, Erker und Dachgauben etc. sorgen bei einem Neubau oft für einen erschreckend hohen Aufpreis.

Darüber hinaus hat ein Altbau den entscheidenden Vorteil, dass die Kosten sich je nach Ihren Möglichkeiten auf einen längeren Zeitraum verteilen können. Das bedeutet, bei einem Neubau müssen Sie die Gesamtsumme des Baus direkt aufbringen, was Sie sich nicht leisten können, kann auch nicht bei den Bauplänen berücksichtigt werden. Ein Altbau steht bestenfalls bereits mit nur wenigen Handwerksarbeiten bezugsfertig da, weitere Sanierungsmaßnahmen können Sie unter Umständen auch erst Jahre nach dem Einzug vornehmen (lassen), je nachdem, wann es finanziell passt. Somit verschafft Ihnen ein Altbau unter Umständen mehr Luft und finanziellen Spielraum, insbesondere, wenn Sie selbst viel in Eigenleistung erledigen können.

Freie Entfaltung vs. individueller Charme

Bestenfalls gleicht kein Haus dem anderen. In Bezug auf Individualität bieten Neu- und Altbau die verschiedenen Vor- und Nachteile.

Zunächst einmal liegt der Vorteil bei einem Neubau eindeutig darin, dass Sie diesen ganz nach Ihren Wünschen planen können. Alle Ihre persönlichen Bedürfnisse, Wünsche und Anforderungen können berücksichtigt und verwirklicht werden, so dass dieses Haus tatsächlich Ihr Haus wird. Sie planen die Installationen so, wie Sie es benötigen und wählen auch bei der Beheizungsart diejenige, die für Sie am gefälligsten ist. Bei einem Altbau müssen Sie – salopp gesagt – nehmen, was Sie kriegen. Sie können davon ausgehen, dass es wahrscheinlich keine Bestandsimmobilie gibt, die in allen Punkten zu 100 Prozent Ihren Wünschen entspricht. Sie müssen die ein oder andere Besonderheit der bestehenden Immobilie durchaus in Kauf nehmen.

Apropos Besonderheit: Hierin kann wiederum auch ein Vorteil der Altbau-Häuser liegen. Besonders wenn es sich um ältere Immobilien handelt, haben diesen häufig einen ganz besonderen Charme, den neue Häuser so nicht mehr verströmen können. Vielleicht wissen Sie auch die ein oder andere bauliche Besonderheit der verschiedenen Jahrzehnte zu schätzen und freuen sich dann ganz besonders, ein Haus aus dieser Zeit erwerben zu können.

Alte Häuser sind in der Regel „spezieller“, außergewöhnlicher und insgesamt oft spannender als Neubauten. Solange Sie nicht tief ins Portemonnaie greifen und einen Architekten engagieren, der Ihnen ein ganz persönliches Haus kreiert, müssen Sie bei einem Neubau in der Regel mit Standard-Grundrissen rechnen, die vielleicht auch ein wenig langweilig sind. Wer kennt sie schließlich nicht, die Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die alle nach Schema F gestaltet sind, und bei denen man ohne zu fragen weiß, wo sich die Gästetoilette befindet?

Sie sehen, im Hinblick auf den individuellen Charme und der Realisierung Ihrer ganz persönlichen Wunschvorstellungen hängt die Frage Neubau/Altbau auch hierin wesentlich von Ihren eigenen Vorstellungen ab.

Böse Überraschungen

Auch wenn bei einem Neubau vieles schiefgehen kann, so sind Sie – das muss man einfach zugeben – damit immer auf der sicheren Seite. Sie verfolgen den Bau vom Grundstein bis zum letzten Dachziegel mit, haben Materialien und Bauweisen unter Umständen mit selbst ausgewählt und wissen, dass alles neu ist und auch den modernsten Anforderungen entspricht. Bei einem Altbau weiß man nie, was sich hinter dem Putz, hinter der Tapete oder unter den Bodendielen verbirgt.

So mancher erlebt erst einige Monate oder Jahre nach dem Einzug ein böses Erwachen, wenn er beispielsweise feststellt, dass der Kanal gar nicht wie gedacht an die örtliche Versorgung angeschlossen wurde und nun überläuft, dass die Heizung gar nicht mehr der neuesten Energiesparverordnung entspricht, oder dass der einst vorhandene und nun zugeschüttete Keller sich nachträglich zum Problem entwickelt. Ein Altbau ist immer auch eine kleine Wundertüte, die nicht immer nur Positives zu Tage fördern muss.

Fazit: Alles eine Frage des Geschmacks

Niemand kann Ihnen raten, sich für diese oder jene Lösung zu entscheiden. Es ist immer eine Frage, was Ihnen gefällt, wo Sie leben möchten und wie viel Kapital Ihnen zur Verfügung steht. Ein wichtiger Rat lautet jedoch: Wofür Sie sich auch entscheiden: Prüfen Sie genau und wappnen Sie sich für eventuell versteckte Kosten. Vertrauen Sie im Rahmen eines Neubaus auf renommierte und seriöse Bauunternehmen und achten Sie darauf, einen kompetenten Bauleiter als Ansprechpartner zu haben.

Denken Sie vielleicht auch über die Möglichkeit nach, in einen unabhängigen Baugutachter zu investieren, der den Baufortschritt beobachtet. Sollten Sie in Erwägung ziehen, einen Altbau zu erwerben, schauen Sie doppelt hin. Ein neutraler Gutachter kann Ihnen versteckte Mängel und unbedingten Sanierungsbedarf aufzeigen. Lassen Sie sich unter Umständen auch im Vorfeld Kostenvoranschläge für Sanierungsmaßnahmen erstellen. Was immer Sie tun – tun Sie es mit Bedacht. Dann kann Ihrem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Wege stehen.

(Cover-Foto oben: © Eisenhans / fotolia.com)

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