Scheidung: Was passiert mit dem Haus?
04. Mai 2019
Möglichkeiten im Umgang mit dem gemeinsamen Haus bei Scheidung
Im Jahr 2016 wurden in Deutschland etwas über 160.000 Ehen geschieden. Zahlreiche Dinge sind zwischen den Ehepartnern zu klären, wenn die Scheidung beschlossene Sache ist. Lebt das Paar in einer eigenen Immobilie, ist eine der wohl wichtigsten Frage die, was mit dem gemeinsamen Haus nun passieren soll.
Wer bekommt das Haus? Wer blieb im Haus, wer zieht aus? Was passiert mit dem bestehenden Kreditvertrag? Wer zahlt die Raten fürs Haus weiter ab? Soll man das Haus verkaufen? Mehrere Szenarien sind denkbar, wie im Falle einer Scheidung mit dem Eigenheim umgegangen werden kann.
Was ist das Trennungsjahr?
Unstrittig ist, dass es für beide Ehepartner der wohl einfachste, kostengünstigste und nervenschonendste Weg wäre, wenn man wieder zusammenfinden würde. Doch eine Scheidung erfolgt meist aus sehr emotionalen Gründen heraus. Und Emotionen wiegen oftmals schwerer als Argumente und Fakten. Der Gesetzgeber jedenfalls schreibt vor, dass eine Ehe nicht sofort beendet werden kann, sondern dass vor der Scheidung ein „Trennungsjahr“ eingehalten werden muss.
Dies soll zum einen sicherstellen, dass beide Eheparteien ihre Entscheidung nicht leichtfertig treffen, dass sie Zeit finden, um sich nochmals alles gut zu überlegen und dann auch die Zeit haben, um alles für die Scheidung auf den Weg zu bringen.
Wer zahlt bei einer Scheidung den Hauskredit weiter ab?
Wer sich scheiden lässt und ein gemeinsames Haus bewohnt, für den stellt sich zunächst die Frage, wie jetzt die laufenden Raten des Kredits für das Haus bedient werden sollen. Grundsätzlich bestehen langfristige Kredit- und Finanzierungsverträge mit einer Bank, die noch viele Jahre laufen.
Ein Kreditvertrag bleibt ungeachtet der ehelichen Situation weiter bestehen. In der Regel unterschreiben immer beide Ehepartner den Darlehensvertrag, haften also beide für die Tilgung des Kredits. In punkto Haftung ist es auch nicht relevant, wer im Grundbuch eingetragen ist. Es zählen allein die Unterschriften auf dem Kreditvertrag.
Einigen sich die Ehepartner darauf, dass einer das Haus weiter bewohnt und der andere auszieht (Überlassung des Hauses zur Alleinnutzung), so wird der im Haus verbleibende Ehepartner für die Tilgung des Hauskredits von der Bank herangezogen. Zur Berechnung des Unterhalts werden jedoch die Tilgungsraten des Hauskredits sowie der Wohnwertvorteil mit angerechnet.
Was bedeutet Nutzungsentschädigung?
Bewohnt ein Partner das Haus weiter, so genießt er viele Vorteile, was seine Wohnsituation angeht. Er kann einfach wie bisher im Haus wohnen bleiben. Der, der auszieht dagegen, muss sich jetzt eine neue Bleibe suchen – heißt eine geeignete Wohnung suchen, Miete zahlen, Möbel kaufen etc.
Um diese ungleiche Situation fair zu gestalten, schreibt der Gesetzesgeber demjenigen, der aus dem Haus auszieht ein Recht auf Nutzungsentschädigung zu. Diese Entschädigung richtet sich generell nach der Hälfte der ortsüblichen Miete, die für eine entsprechend dem Standard des Hauses kleinere Wohnung fällig wären.
Die Nutzungsentschädigung kann der aus dem Haus ausgezogene Ehepartner jedoch nur für den Zeitraum eines Trennungsjahres beanspruchen. Zur exakten Berechnung der Nutzungsentschädigung sollte ein Scheidungskandidat im Ernstfall einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen.
Klarheit schaffen mit einer Immobilienbewertung
Um im Falle einer Scheidung überhaupt festzustellen, um welchen Wert es beim Verhandeln über die zukünftige Vorgehensweise mit dem gemeinsamen Haus geht, ist es unbedingt erforderlich den genauen Wert des Hauses zu kennen. Dies schafft Klarheit über den Haus-Wert und legt den Grundstein für eine gerechte Aufteilung der Vermögenswerte.
Eine Immobilienbewertung, durchgeführt von einem Immobiliensachverständigen oder fachkundigen Immobilienmakler in Augsburg, listet alle Wertfaktoren eines Hauses aus objektiver Perspektive auf. In der Regel reicht hierfür ein Kurzgutachten aus. Wer darüber hinaus ein ausführlicheres Wertgutachten benötigt, kann auch ein umfangreiches Verkehrswertgutachten beauftragen.
Zugewinnausgleich: Den Zugewinn korrekt ermitteln
Die Ehe ist rechtlich gesehen eine Zugewinngemeinschaft. Heißt, alle während der Ehe zusätzlich erwirtschafteten Geld- oder Vermögenswerte stehen je zur Hälfte einem Partner zu.
Im Falle einer Scheidung muss demnach auch der Betrag einer möglichen Wertsteigerung des Hauses im Rahmen des Zugewinnausgleichs gerecht aufgeteilt werden (sofern nicht vorher anders in einem Ehevertrag festgelegt).
Ein Haus kann aus verschiedenen Gründen eine Wertsteigerung erfahren: z.B., wenn die Immobilienpreise in der Region über die Jahre hinweg gestiegen sind, das Haus im Laufe der Ehe umfassend saniert wurde oder die Wohngegend an sich eine Aufwertung durch städtebauliche Maßnahmen erfahren hat.
Ein Beispiel für die Berechnung des Zugewinns: Wurde von den Ehepartnern zu Beginn der Ehe ein Haus im Wert von 300.000 Euro gekauft und der Wert der Immobilie beträgt 10 Jahre später zum Zeitpunkt der Scheidung 500.000 Euro, so beträgt der Zugewinn 200.000 Euro. Jedem der beiden Scheidungskandidaten stehen somit 100.000 Euro zu.
Die Voraussetzung für die korrekte Berechnung des Zugewinns und damit auch des Zugewinnausgleichs durch die Wertsteigerung einer Immobilie: Es muss ein entsprechendes Wertgutachten vorliegen – eins zum Zeitpunkt der Scheidung und idealerweise auch eines vom Zeitpunkt, als das Haus gekauft wurde.
Hausverkauf genau kalkulieren
Wenn sich ein Paar im Zuge der Scheidung dazu entschließt das Haus zu verkaufen, sollte jeder sich der finanziellen Belastungen klar im Bilde sein. Kann die eine Partei die andere überhaupt auszahlen (Haus-Wert, Zugewinnausgleich)? Kann ein Partner alleine die Kreditraten überhaupt stemmen? Was kostet die frühzeitige Auflösung des Kreditvertrags im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung (oft ein hoher fünfstelliger Betrag)?
Wen die immensen Kosten nicht unvorbereitet treffen sollen, der informiert sich vor einer Scheidung genau, was an finanziellen Mitteln aufgewendet werden muss. Nicht selten hat der Berg an Kosten im Zuge einer Scheidung dazu beigetragen, dass Ehepartner sich die Sache mit der Scheidung noch einmal überlegt haben.
Alternative zum Verkauf: Haus vermieten
Was passiert mit dem Haus, wenn es nicht verkauft werden soll bzw. keiner den anderen auszahlen kann? Eine gute Alternative besteht darin, das Haus zu vermieten. Das Haus bleibt im gemeinsamen Besitz und durch die Mieteinnahmen können die Raten fürs Haus finanziert werden.
Die Voraussetzung für das Vermieten des einst gemeinsam bewohnten Hauses aber ist, dass das Paar in der Lage ist gemeinsam als Vermieter aufzutreten und zu agieren. Das Vermieten einer Immobilie setzt ein gewisses Maß an Kooperationsvermögen voraus, gemeinsames Organisieren, das Abrechnen von Nebenkosten und die einstimmige Kommunikation mit dem Mieter.
Alternative zum Verkauf: Haus versteigern (Teilungsversteigerung)
Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit das Haus zu versteigern. Im Rahmen einer Teilungsversteigerung werden aber durchschnittlich nur etwa 70% des tatsächlichen Marktwerts des Hauses erzielt. Das Vorgehen: Ein Gutachter beziffert den Wert des Hauses und als Einstiegsgebot wird dann ein Preis gewählt, der ca. 30 – 40% unter dem Wert des Gutachtens liegt. Grundsätzlich ist von einer Teilungsversteigerung deswegen eher abzuraten.
Überblick: Haus und Scheidung – das sind die Möglichkeiten
- Realteilung (Umbau des Hauses in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten)
- Haus verkaufen
- ein Ehepartner bezahlt den anderen Ehepartner aus
- Teilungsversteigerung: Haus wird versteigert
- Vermietung des Hauses
- Eigentumsrechtübertragung auf Kinder
Fazit: Eine Scheidung mit Haus will gut kalkuliert sein
Eine Scheidung bedeutet immer hohe finanzielle Aufwendungen für beide Scheidungsparteien. Kosten fallen an allen Ecken und Enden an. Je nach Art und Weise, wie mit einem gemeinsamen Haus verfahren wird, können dies sein: Kosten für die frühzeitig Auflösung des Kredits, Zusatzkosten für die alleinige Übernahme des Hauskredits (vor allem in einer frühen Phase der Immobilienfinanzierung schwer allein zu schultern), Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags, Kosten für den Zugewinnausgleich, die Nutzerentschädigung oder für ein Wertgutachten.
Kosten für Anwälte und für Unterhalt kommen als gesetzte Kosten noch immer mit dazu. Damit man ungefähr im Bilde ist, welche Kosten im Zuge einer Scheidung auf einen zukommen, sollte man sich vorher unbedingt Rat von einem Anwalt einholen. Und wenn man sich einen ungefähren Überblick über alle Kosten gemacht hat, sollte man seine Entscheidung noch einmal in Ruhe und sachlich gemeinsam überdenken.
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