Haus geerbt, was nun?

Haus erben: Haus geerbt, was nun?

Wenn jemand ein Haus erbt, hört sich das zunächst gut an. Doch was für Schritte müssen jetzt unternommen werden? Wie kann das Erbe angetreten werden und was gilt es jetzt zu beachten? Bevor der Erbe tatsächlich das Haus als neuer Eigentümer in Anspruch nehmen kann, muss dieser einiges in die Wege leiten. Haus geerbt, was nun? – Nachstehend erfahren Sie, was zu tun ist, wenn Sie ein Haus geerbt haben.

Erkundigung beim Nachlassgericht einholen

Wenn im Falle des Todes eines Familienangehörigen nicht klar ist, ob und an wen dessen Haus vererbt werden soll, können sich die Hinterbliebenen beim Nachlassgericht erkundigen, ob ein Erbvertrag oder ein Testament des Verstorbenen dort hinterlegt ist, welches den Nachlass und die Verfügung im Hinblick auf die Immobilie regelt.

Das Nachlassgericht ist das Gericht, das die Testamentseröffnung übernimmt und dafür auch einen Termin festlegt. Das Nachlassgericht befindet sich in demjenigen Amtsgericht, in dessen Zuständigkeitsbezirk der Verstorbene zuletzt ansässig war.

Testamentseröffnung und Gang zum Grundbuchamt

Wird im Zuge der Testamentseröffnung bekannt, dass sich ein Haus im Nachlass befindet und dass eine bestimmte Person als Erbe dafür eingesetzt werden soll, so kann diese Person sich gegen Vorlage des öffentlich gemachten Testaments und des Eröffnungsprotokolls beim Grundbuchamt als neuer, rechtmäßiger Eigentümer des Hauses ausweisen.

Erbschein beantragen

Haus geerbt: ErbscheinIst noch nicht gänzlich geklärt, wer genau (Alleinerbe) oder wie viele (Erbengemeinschaft) das Erbe von Haus oder Wohnung antreten dürfen, empfiehlt es sich einen Erbschein (Teilerbschein, gemeinschaftlicher Erbschein) beim Amtsgericht zu beantragen. Der Erbschein weist gegenüber Dritten (z.B. Banken, Sparkassen) klar aus, wer im Besitz des Erbrechts einer Immobilie ist und fungiert als solcher als reiner Legitimationsnachweis.

Um einen Erbschein zu erhalten, muss ein Antrag gestellt werden, in dem einige Angaben und Nachweise zu erbringen sind (§§ 2354 und 2355 BGB). Ist auch nach Ausstellung des Erbscheins strittig, wer berechtig ist das Erbe anzutreten, kann ein Erbenfeststellungsverfahren klären, wer letztlich das Erbrecht innehat.

Haus erben allein oder zusammen mit Erbengemeinschaft?

Ein Haus erben kann man grundsätzlich als Alleinerbe oder auch zusammen mit anderen Erben im Rahmen einer Erbengemeinschaft. In der Regel leicht zu bestimmen ist das Recht auf den Nachlass, wenn nur ein Erbe für das Haus eingesetzt wurde. Soll das Haus aber auf mehrere Personen oder Familienangehörige aufgeteilt werden, muss genau geklärt werden, wem welcher Anteil am Haus zusteht. Die Verwaltung des Hauses kann nach § 2038 BGB im Fall einer Erbengemeinschaft jedenfalls nur gemeinschaftlich erfolgen.

Da es grundsätzlich nie ganz einfach ist ein Haus in bestimmte Wertanteile aufzuteilen, die dann in der vom Testament vorgeschriebenen Weise den einzelnen Erben zugeschrieben werden, entschließen sich viele Erbengemeinschaften dazu das geerbte Haus zu verkaufen. Durch den Verkauf eines Hauses kann der damit erzielte Erlös dann dafür verwendet werden, alle Erben der Erbengemeinschaft gerecht, einfach und gemäß des Testaments auszubezahlen.

Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Haus erben: Erbschaft antretenGrundsätzlich gibt die Nachricht, Erbe eines Hauses zu sein, Anlass zur Freude. Doch es ist ratsam die Immobilie genauer unter die Lupe zu nehmen. Ist das Haus zum Beispiel noch mit hohen Schulden belastet, weil es noch nicht abbezahlt ist oder weil eine Hypothek darauf lastet, wird aus der anfänglichen Freude ganz schnell Ärger und Verzweiflung.

Den Schulden verweigern kann sich der Erbe grundsätzlich nicht, da nach § 1922 Absatz 1 BGB nicht nur der Wertgegenstand, sondern auch die damit verbundenen Schuldlasten vererbt werden.

Bevor jemand also das Erbe eines Hauses antritt, sollte er sich einen genauen Überblick über die finanzielle Situation rund um das Haus verschaffen. Einen Einblick in eventuell noch nicht abbezahlte Kredite und Hypotheken kann der Erbe im Grundbuch des Hauses einsehen.

Entschließt er sich dann das Erbe nicht anzunehmen, sondern auszuschlagen, muss eine entsprechende Nachricht an das Nachlassgericht verfasst werden, die dort spätestens 6 Monate nach dem Bekanntwerden einer Erbschaft eingereicht sein muss.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Haus geerbt: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?Eine Frage, die alle Erben eines Hauses interessiert: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Die Frage ist pauschal nicht einfach zu beantworten. Grundsätzlich aber ist immer im Fall einer Erbschaft von Vermögensgegenständen die Erbschaftssteuer abzuführen. Tritt der Erbfall ein, so ist eine Person dazu verpflichtet das Finanzamt spätestens 2 Monate nach dem Eintritt der Erbschaft darüber zu unterrichten.

Die Höhe der Erbschaftsteuer berechnet sich anhand von zwei Faktoren: Ausschlag darüber, wie hoch die Erbschaftssteuer ist, ist zum einen das Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Erblasser (Steuerklasse I, II, III: aufsteigend von Ehepartner, direkten Verwandten bis hin zu Lebensgefährte) und zum anderen die Höhe des Werts des Vermögengegenstandes, also des Hauses. Steuersenkend wirken sich dann noch verschiedene Freibeträge für Erb- und Schenkungsfälle aus.

Um den marktgerechten Wert eines Hauses korrekt beziffern zu können, wird ein Wertgutachten zur Immobilie benötigt. Das kann von einem Immobiliensachverständigen oder einem erfahrenen Immobilienmakler erstellt werden.

Haus geerbt, und jetzt? Bewohnen, vermieten, verkaufen?Haus geerbt, und jetzt? Bewohnen, vermieten, Haus verkaufen?

Ist der Erbe eindeutig festgestellt und ist dieser auch rechtlich als neuer Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen, stellt sich für den neuen Hausherrn noch die Frage, ob er das Haus nun selbst bewohnen möchte, ob er es vermieten oder ob er das Haus verkaufen soll. Eine Pauschalantwort auf diese Frage kann nur sehr eingeschränkt gegeben werden und der Erbe sollte alle drei Möglichkeiten selbst sehr sorgfältig prüfen.

Haus erben und selbst bewohnen: Soll des geerbte Haus selbst genutzt werden, ist es wichtig sich vorher einen umfassenden Überblick über den Gesamtzustand der Immobilie zu verschaffen: Ist das Haus baufällig, stehen größere Reparaturen und Sanierungen an oder müssen sonst irgendwelche hohen Investitionen in das Haus getätigt werden? Hier gilt es sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob man die finanziellen Aufwendungen stemmen kann.

Haus erben und vermieten: Möchte ein Erbe das Haus anschließend vermieten, ist ebenso eine grundsätzliche Aufstellung der möglichen Instandhaltungskosten und der Mieteinnahmen erforderlich. Rechnet sich eine Vermietung angesichts anstehender Sanierungsarbeiten? Wie hoch fallen die Kosten für Reparaturen am Haus aus? Eine Vermietung ist in der Regel weniger für Ein-, dafür aber für Mehrfamilienhäuser rentabel, da hier mit Mieteinnahmen durch mehrere Mieter und Mietparteien gerechnet werden kann.

Haus erben und anschließend verkaufen: Das geerbte Haus verkaufen ist immer dann eine Überlegung wert, wenn es sich wirtschaftlich nicht lohnt es selbst zu bewohnen oder es zu vermieten. Auch – wie erwähnt – ist der Verkauf immer dann ratsam, wenn eine Erbengemeinschaft als Erbe eigesetzt wurde und sich die Aufteilung der Immobilie auf die einzelnen Personen schwierig darstellt.

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