Wertgutachten beim Immobilienverkauf: Grundlage und Maßstab

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Eine Immobilie zu verkaufen, ist ein großer Schritt. Einerseits trennt man sich von seiner Immobilie – sei es eine Eigentumswohnung oder das eigene Haus. Und man plant eventuell schon den nächsten Immobilienkauf. Andererseits geht es um Geld und den erzielbaren Verkaufspreis. Dazu sollte ein Verkäufer wissen, was er verlangen kann, also Fragen wie „Was ist meine Immobilie wert?“, „Welcher Verkaufspreis ist realistisch?“. Es können große Unterschiede zwischen Verkehrswert und Marktwert herrschen. Das Wertgutachten beim Immobilienverkauf gibt Aufschluss über den genauen Immobilienwert. Lesen Sie in unserem Beitrag, was es mit dem Wertgutachten beim Immobilienverkauf auf sich hat und was dabei wichtig ist.

Am Anfang steht die Gretchenfrage nach dem Wert

Bei der Frage, wie viel eine Immobilie wert ist, macht sich zunächst oft eine gewisse Ratlosigkeit beim Laien breit. Gerade bei der Entscheidung, dass die Immobilie verkauft werden soll, liegt einerseits eine emotionale Reaktion nahe. Vor dem inneren Auge werden Erinnerungen aufs Neue durchlebt und es wird klar, wie viel einem die Immobilie selbst bedeutet. Man schätzt oft den Immobilienwert höher ein – gerade in der jetzigen Zeit, wo die Nachfrage hoch ist.

Andererseits versucht man sich einen Überblick über den lokalen Immobilienmarkt über Drittquellen zu machen. Dazu werden meist Immobilienmarktplätze im Internet herangezogen. Jedoch scheitert dies an der mangelnden Transparenz im Markt. Zudem werden relevante Faktoren wie Marktentwicklung nicht ausreichend berücksichtigt.

Objekte Merkmale entscheidend

Auch, wenn das Verkaufsobjekt einen hohen persönlichen Wert darstellt, ist das die falsche Herangehensweise. Denn beim Immobilienverkauf zählt nicht der subjektive Wert. Es sind objektive Merkmale, die gewichtet werden müssen – und das sind eine ganze Menge. Hierbei geht es um die Art der Immobilie, die Ausstattung, der Zustand, die Lage, die infrastrukurelle Anbindung et cetera.

Diese Aspekte sollten im ersten Schritt am besten von einem Sachverständigen beziehungsweise Immobilienprofi eingeschätzt werden. Um wie viel steigt der Wert einer Wohnung zum Beispiel, wenn es einen Balkon gibt oder die Ausstattung sehr hochwertig ist? Wie macht sich die Hanglage eines Hauses oder des Grundstücks im Preis bemerkbar? Was sagt die Energieeffizienz beim Wohngebäude aus?

Diese Fragen erscheinen wahllos herausgegriffen. Dabei spielen sie alle eine wichtige Rolle, wenn es um das Wertgutachten beim Immobilienverkauf geht. Doch was muss alles beachtet werden? Welche Kriterien beeinflussen das Wertgutachten beim Immobilienverkauf?

Wertgutachten beim Immobilienverkauf ist empfehlenswert

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum der Wert einer Immobilie bestimmt werden soll. Der Verkauf ist dabei nur einer. Daher gibt es ganz unterschiedliche Herangehensweisen und somit entsprechende Preisspannen. Auch Aufwand und Umfang variieren. Wenn Sie ein Haus beispielsweise verkaufen möchten, empfiehlt es sich, einen Immobilienprofi mit dem Wertgutachten zu beauftragen.

Um eine Immobilie angemessen zu bewerten, gibt es unterschiedliche Verfahren bei der Immobilienbewertung. Die drei gängisten Methoden sind das

  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren.

Ein von Ihnen beauftragter Sachverständiger wählt routiniert die richtige Methode aus und kombiniert sie bei Bedarf. Denn je nach Objektart findet eine andere Methode Anwendung. So werden Einfamilienhäuser zum Beispiel hauptsächlich mit dem Sachwertverfahren bewertet, während bei Wohnungs- und Teileigentum eher mit dem Vergleichswertverfahren gearbeitet wird.

Zudem beeinflusst auch der Anlass für das Wertgutachten die Vorgehensweise. Unterschiede ergeben sich beispielsweise zwischen den entsprechenden Gutachten für den reinen Immobilienverkauf einerseits und den Anforderungen vom Finanzamt andererseits.

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Bei einem sorgfältigen Wertgutachten findet immer eine Besichtigung vor Ort statt. Viele Immobilienverkäufer unterschätzen, wie wichtig eine unmittelbare Prüfung der Immobilie ist. Um Zeit und Geld zu sparen, suchen manche nach Möglichkeiten, ihre Immobilie online bewerten zu lassen. Dabei vergessen sie allerdings die Nachteile und die Ungenauigkeit einer Online-Bewertung. Schwierig wird eine genaue Beurteilung bereits dann, wenn Angaben fehlen oder womöglich gar nicht erst abgefragt werden. Zudem basiert eine Online-Bewertung nur allzu oft auf begrenztem Vergleichsmaterial in (ungeprüften) Datenbanken.

Wie funktioniert ein Wertgutachten?

Bevor ein Wertgutachten beim Immobilienverkauf überhaupt erstellt wird, sollte zunächst eine Beschreibung des Zustandes des Grundstücks vorliegen. Dazu spielen die lokalen Bodenrichtwerte, die unmittelbare Lage und die Marktentwicklung wichtige Rollen. Die Bodenrichtwerte können zum Beispiel bei den zuständigen Kommunen und Gemeinden erfragt werden.

Danach erst kann das entsprechende Verfahren ausgewählt und angewandt werden. Um welches Verfahren es sich nun genau auch handelt, folgende Punkte werden bei der Wertermittlung von Gebäuden immer berücksichtigt:

  • Lage
  • Größe (Grundstück, Gebäude, Nutzfläche)
  • Baujahr
  • Ausstattung
  • durchgeführte Erneuerungen, Renovierungen und Sanierungen
  • Inventar, das mit zum Verkauf angeboten wird
  • Besonderheiten
  • Mängel.

Das Wertgutachten beim Immobilienverkauf ist idealerweise sehr umfassend. Das kann nur durch eine Vor-Ort-Besichtigung gewährleistet werden, denn Beschreibungen und die objektiven Daten sind nicht alles. Auch bislang unentdeckte Mängel werfen Fragen auf. Letztendlich kommt es auf die Summe aller Faktoren an.

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(Cover-Bild: © KB3 / fotolia.com)

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