Nebenkosten beim Hauskauf

Der Hauskauf bzw. der Kauf einer Immobilie ist wohl für die meisten Menschen die größte finanzielle Investition, die sie in ihrem Leben tätigen. Der Kaufpreis selbst macht dabei immer den größten Teil der Kosten aus. Doch beim Hauskauf entstehen dem Käufer noch an vielen anderen Stellen Kosten, die ebenso bei einer Finanzierung mit berücksichtigt werden müssen – Nebenkosten, wie sie z.B. für den Notar, für gerichtliche Angelegenheiten oder auch für den Immobilienmakler anfallen.

Wer alle relevanten Nebenkosten beim Hauskauf auf dem Schirm hat, wird nicht von irgendwelchen Rechnungen überrascht und kalkuliert realistisch. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Nebenkosten, mit denen Sie beim Kauf einer Immobilie rechnen müssen.

Der Termin beim Notar bleibt keinem Käufer einer Immobilie erspart. Schließlich darf in Deutschland der Kauf einer Immobilie wie Wohnung oder Haus nur mit einem notariell beglaubigten Kaufvertrag abgewickelt werden. Die dafür anfallenden Notarkosten belaufen sich auf 1,5% der beurkundeten Kaufsumme.

Als Tipp: Lassen Sie sich neben dem Kaufvertrag auch gleich die Grundschuld mit beurkunden. Dadurch sparen Sie sich einen zweiten Notartermin. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld berechtigt die Bank in der Regel an erster Stelle im Falle einer Veräußerung der Immobilie den gewährten Kredit bzw. die noch zu begleichende Restschuld zurück zu erhalten.

Der Käufer einer Immobilie wird erst dann als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, wenn er die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt abgeführt hat. Mit einer Besteuerung von 3,5 % auf den Kaufpreis – so wie sie im Bundesland Bayern üblich ist – macht die Grunderwerbssteuer nach den Maklergebühren (3,57%) den zweitgrößten Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf aus.

Dabei ist zu berücksichtigen: Der Wert von bestimmten Einrichtungsgegenständen (Möbel, alle „bewegliche Gegenstände“) wie zum Beispiel einer Einbauküche oder einer Sauna fließen nicht mit in die Berechnung der Grunderwerbssteuer mit ein. Denn diese Gegenstände könnten theoretisch abgebaut und in einem anderen Objekt wieder aufgebaut werden.

Kann der neue Immobilienbesitzer beim Finanzamt die entsprechenden Belege und Rechnungen für die mit dem Kaufpreis übernommenen Gegenstände vorlegen, wird dies vom Finanzamt steuerlich berücksichtigt. Möglich ist es auch, die Grunderwerbssteuer vom Finanzamt ohne die Vorlage der entsprechenden Rechnungen herausrechnen zu lassen. In Einzelfällen kontrolliert das Finanzamt dann allerdings die Richtigkeit der gemachten Angaben.

Ebenfalls ausgenommen von der Grunderwerbssteuer sind Rücklagenanteile beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus. Die Instandhaltungsrücklagen sind grundsätzlich im Kaufpreis enthalten fließen nicht in die Berechnung der Grunderwerbssteuer mit ein.

Bei einem Hauskauf vergeht in der Regel einige Zeit, bis es zu einer Einigung zwischen Käufer, Verkäufer und der Bank kommt und eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Für diesen Fall kann im Kaufvertrag eine „Auflassungsvormerkung“ aufgenommen werden. Sie sichert dem Käufer das Recht zu, dass die Immobilie verbindlich reserviert ist und nicht mehr an eine andere Person verkauft werden kann.

Die Auflassungsvormerkung wird dem Grundbuchamt im Amtsgericht zusammen mit dem notariell beglaubigten Kaufvertrag übermittelt. Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie für die anschließende Löschung der Auflassung und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch fallen beim zuständigen Grundbuchamt Kosten an, die der Käufer auszugleichen hat. Die Löschung von bestehenden Grundschulden des Verkäufers muss dagegen der Verkäufer selbst tragen.

Ein weiterer, gerichtlicher Kostenfaktor ist die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Auch hier ist die Tätigkeit des Grundbuchamtes kostenpflichtig. Dieser Eintrag dient dem Darlehensgeber – in der Regel die Bank – zur Sicherheit. So kann die Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners durch den Verkauf oder die Versteigerung der Immobilie die Zahlungsausfälle kompensieren. Übrigens: Wer nach Abzahlung des Darlehens den Eintrag der Grundschuld im Grundbuch löschen lassen möchte, muss mit weiteren Nebenkosten für die so genannte „Löschungsbewilligung“ rechnen.

Stehen Häuser oder Wohnungen zum Verkauf, besteht für die jeweilige Stadt oder Gemeinde ein grundsätzliches Vorverkaufsrecht. Der Hintergrund: Im Falle von dringenden, städtebaulichen Maßnahmen, denen das Kaufobjekt in irgendeiner Weise entgegenstehen könnte, kann die Stadt durch den Erwerb der Immobilie das geplante Bauvorhaben leichter durchsetzen.

Wurde eine Immobilie notariell verbrieft, sendet der Notar eine Kopie des Kaufvertrags an die zuständige Gemeinde. Diese prüft dann, ob die Immobilie im Vorverkaufsrecht erworben werden soll. Wenn die Stadt keinen Gebrauch von ihrem Vorverkaufsrecht machen möchte, gibt sie eine Vorverkaufsrechtsverzichtserklärung ab. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Käufer. Generell ist anzumerken, dass eine Gemeinde nur in sehr seltenen Ausnahmefällen das Vorverkaufsrecht in Anspruch nimmt.

Die wohl bekannteste Form der Nebenkosten beim Hauskauf ist die Maklerprovision. Sie honoriert die Leistungen eines Immobilienmaklers im Rahmen eines Immobilienkaufs und wird in der Regel vom Immobilienkäufer gezahlt. Die Höhe der genauen Provision kann von Bundesland zu Bundesland variieren. In der Region Augsburg z.B. beträgt die Maklerprovision 3,57% vom Kaufpreis. Darin enthalten ist dann auch bereits die Umsatzsteuer in Höhe von 19%. Wieviel Provision ein Makler jeweils für seine Vermittlungsarbeit und sonstigen Aufwendungen ansetzt, wird exakt im Kaufangebot mit angegeben.

Sämtliche Kosten, die im Zuge eines Haus- oder Wohnungskaufs in Form von Gebühren an die Bank zu entrichten sind, werden meist im Kreditvertrag angeführt und darüber verrechnet. Wichtig ist im Zusammenhang mit anfallenden Nebenkosten bei der Bank vor allem zu beachten, dass Gebühren anfallen, falls die Ratenzahlungen des Käufers zur Tilgung des Kredits vorzeitig beendet werden sollten. Dann nämlich erhebt die Bank eine „Vorfälligkeitsentschädigung“, die dann wiederum den Erlös beim Verkauf deutlich schmälert.