Dem Mieter kündigen: So geht’s richtig!

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Wenn Sie als Vermieter Ihrem Mieter kündigen möchten, kann das mehrere Gründe haben. Die Absicht, möglichst gewinnbringend Ihre Wohnung zu verkaufen, ist allerdings keiner, der rechtlichen Bestand hat: In der deutschen Rechtsprechung dürfen Vermieter nur wegen Eigenbedarf dem Mieter kündigen. Kauf bricht nicht Miete – um den Mieter dennoch zum Auszug zu bewegen, bietet sich die Kompromisslösung der Abstandssumme an. Und auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarf gelten einige Regelungen, Fristen und Klauseln. Das sollten Sie beachten, wenn Sie Ihrem Mieter kündigen möchten.

Dem Mieter kündigen: Nur bei Eigenbedarf

Rechtlich gesehen besitzt ein Mieter nur eine Wohnung, während sie das Eigentum ihres Vermieters bleibt. Die deutsche Rechtslage stärkt Mietern den Rücken, wenn im Mietverhältnis alles seinen geregelten Gang geht, alle Regelungen im Mietvertrag eingehalten werden, die Miete fristgerecht und in der richtigen Höhe bezahlt wird und mit dem Mietobjekt ein angemessener Umgang gepflegt wird. Kurz: Es besteht kein Grund, dem Mieter zu kündigen.

Der einzige rechtlich bindende Grund, doch dem Mieter zu kündigen, ist die Anmeldung des Eigenbedarfs – für sich selbst, nahe Verwandte oder auch Hausangestellte. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Der Plan, Ihre Wohnung zu verkaufen, ist also kein gültiger Grund, Ihrem Mieter zu kündigen, auch wenn sich die Aussichten auf einen höheren Verkaufspreis damit deutlich steigern würden.

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Kompromisslösung Abstandssumme

Bei Wohneigentum spielt es für die Vermarktung und das Finden von Kaufinteressenten eine maßgebliche Rolle, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Denn bei einer freien Wohnung zum Verkauf fühlen sich nicht nur Kapitalanleger angesprochen, sondern auch Interessenten auf der Suche nach einem Eigenheim zur Selbstnutzung. Die Zielgruppe ist also wesentlich größer.

Die Absicht, die Eigentumswohnung zu verkaufen, rechtfertigt allerdings keine Mieterkündigung. Wenn Sie ohne bestehendes Mietverhältnis Ihre Wohnung verkaufen möchten, haben Sie noch die Option, Ihren Mietern eine Abstandssumme anzubieten. Oft zahlen sich auch attraktive Summen aus und werden von einem höheren Verkaufserlös ausgeglichen. Ihre Mieter sind jedoch nicht dazu verpflichtet, darauf einzugehen und können Ihr Angebot ausschlagen.

Für die Mieterkündigung gelten gesetzliche Fristen

Damit Ihr Anspruch rechtens ist, wenn Sie Ihrem Mieter kündigen, müssen einige gesetzliche Fristen eingehalten werden. Dabei sollten beide Seiten, Vermieter wie Mieter, einige Details beachten.

Für Vermieter: Nur innerhalb der Frist sind Kündigungen rechtens

Wenn Sie Eigenbedarf anmelden, hängt die Kündigungsfrist davon ab, wie lange Ihr Mieter bereits in Ihrer Wohnung lebt. Folgende Fristen je nach Mietdauer müssen Sie einhalten, wenn Sie Ihrem Mieter kündigen möchten:

  • Bis 5 Jahre: 3 Monate
  • 5–8 Jahre: 6 Monate
  • Ab 8 Jahren: 9 Monate.

Schwieriger ist der Fall, wenn der Eigenbedarf absehbar war. Sollte der Vermieter den Eigenbedarf in Erwägung bereits gezogen haben, als der Mietvertrag geschlossen wurde, muss er dies dem Mieter mitteilen. Andernfalls ist die Kündigung selbst bei eingehaltener Frist ungültig. Falls die Kündigung wegen Eigenbedarf noch nicht absehbar war, gilt diese Regelung wiederum nicht. Generell muss ein Vermieter bei Vertragsabschluss zudem keine Abschätzung zu einem möglichen Eigenbedarf abgeben.

Auch für Mieter sind die Fristen bindend

Wenn Sie Ihrem Mieter kündigen – innerhalb der gültigen Frist – müssen sich auch die Mieter der Frist beugen. Je nach Fälligkeit der Kündigung zum Eigenbedarf müssen Mieter also das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben. Interessant ist nun der Fall der Mieterkündigung, wenn die Mieter in der Wohnung bleiben und schlicht nicht ausziehen, auch wenn sie weiterhin Ihre Miete, Betriebs- und Nebenkosten bezahlen.

Falls gekündigte Mieter die Frist überziehen, werden für sie deftige Nachzahlungen fällig: Nach verstrichener Frist dürfen sich Vermieter auch im Fall von Eigenbedarf an den Maßstäben einer Neuvermietung orientieren und die ortsübliche Miete ansetzen – in den vielen Fällen also eine bemerkenswert höhere Summe, als im gekündigten Mietvertrag veranschlagt und ungeachtet der Mietpreisbremse. Der Grundgedanke ist der, dass so viel gefordert werden darf, wie der Vermieter von einem neuen Mieter bekommen würde. Die Differenz ist also vom Mieter zu auszugleichen.

Vermieter verliert bei falscher Begründung und Härtefällen

Selbstverständlich ist die Mieterkündigung nur dann rechtens, wenn es sich auch um einen tatsächlichen Bedarf handelt. Der gekündigte Mieter hat nämlich einen Anspruch auf Schadensersatz, falls gar kein Eigenbedarf bestand und die eigentliche Absicht beispielsweise darin bestand, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen oder neu zu vermieten. Dieser Anspruch kann auch Jahre nach dem Auszug geltend gemacht werden. Vermieter müssen dementsprechend zum Beispiel für höhere Folgemieten, Umzugs- und Maklerkosten aufkommen, falls sie ohne rechtliche Grundlage ihrem Mieter kündigen.

Der Mieterkündigung kann widersprochen werden, wenn ein Härtefall vorliegt beziehungsweise wenn die Sozialklausel greift. So ist etwa die Kündigung unwirksam oder die Auszugsfrist verlängert, wenn kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen ist, oder eine Schwangerschaft, erhebliche körperliche Einschränkungen oder hohes Alter vorliegen.

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(Cover-Foto oben: © elxeneize / fotolia.com)

 

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